나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69100 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-148호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)"
남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트형공상, 근린생활시설,
지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재
하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층건 내
1층 씨비-147호 외 14개호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어그라스, 강화유리 미감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 등, 바닥 콘크리트
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 주차장
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업
지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설
구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경69100 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-148호

용도: 지식산업센터

감정가: 240,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인 요망 (반월특수지역임)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "리드스마트스퀘어 지식산업센터" 내 1층 씨비-148호에 위치합니다. 인근에 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변은 지식산업센터, 아파트형 공장, 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 지하철 4호선 안산역이 도보 약 4분 거리에 위치하고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접해 있어 차량의 원활한 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 중소기업은행의 근저당 (을1)입니다. 접수일자 기준으로 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 5,036,258,074원입니다.

소유권 이전 내역으로는 2022년 9월 29일 주식회사 제이엔제이파트너스의 신탁등기 말소(갑4), 2023년 10월 27일 농업회사법인 사랑농장 주식회사의 소유권 이전(갑5)이 있습니다.

후순위 권리로는 설영숙(갑6), 농업협동조합중앙회(갑7), 농협은행주식회사(갑8), 중소기업은행(갑9), 경기신용보증재단(갑10), 국민은행(갑11), 중소기업은행(갑12, 임의경매), 중소벤처기업진흥공단(갑13), 경기광주세무서장(갑14, 압류), 서울보증보험주식회사(갑15), 부강레미콘주식회사(갑16, 강제경매) 등 다수의 가압류, 압류, 경매 개시 결정이 있었으나, 모두 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건물 용도는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이나, 조사 시점 현재 공실 상태입니다.

4.2. 주변 환경 및 상권 특성

본 물건이 속한 지역은 안산스마트허브(반월국가산업단지) 내에 위치하며, 주변으로 지식산업센터, 아파트형 공장, 근린생활시설, 지원시설, 공구유통상가 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 산업 활동과 지원 시설이 공존하는 산업 중심 상권을 형성하고 있음을 보여줍니다.

4.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업시설구역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구) 등에 속해 있습니다. 이는 산업 활동을 위한 토지 이용이 주를 이루며, 관련 규제 및 개발 계획의 영향을 받는 지역임을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 지하 1층/지상 13층 건물입니다. 본 물건은 1층 씨비-148호입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 에스컬레이터 및 승강기 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 각종 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 국가산업단지 및 일반공업지역으로, 산업 활동 중심의 환경을 갖추고 있습니다. 제공된 정보 및 검색 결과 상, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 물건 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 다수의 채권 관계와 관련된 복잡한 사건으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려우며, 공실 해소를 위한 추가적인 노력이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 산업단지 입주 자격: 반월특수지역 내 산업단지이므로, 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단 경기입주지원 확인이 필수적입니다. 특정 업종이나 사업자 등록 요건이 요구될 수 있으며, 이에 해당하지 않을 경우 매수 후에도 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 약 50억원에 달하는 높은 채권 총액은 해당 물건의 채무 규모가 매우 크다는 것을 시사하며, 이는 향후 채무 변제 관련 이슈 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산역 인근에 위치하여 교통 및 접근성이 우수한 지식산업센터입니다. 반월국가산업단지 내에 자리하여 산업 관련 업종의 배후 수요가 기대됩니다. 현재 공실 상태이나, 말소기준권리에 의해 대부분의 후순위 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특성과 반월특수지역 내 입주 자격 확인 필요성은 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안산역 초역세권 지식산업센터: 뛰어난 교통 및 접근성을 바탕으로 한 잠재적 가치 상승 기대.

* 산업단지 배후 수요: 안산스마트허브(반월국가산업단지) 내 위치하여 관련 기업들의 임대 수요 확보 가능성.

* 저가 매수 기회: 현재 공실 상태로, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 노릴 수 있는 기회.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리에 따른 권리 소멸로, 깨끗한 권리 상태에서 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 240,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 공실 상태와 산업단지 입주 자격 확인의 필요성을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

추정 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.