나이스옥션 법원경매 안산 2024타경69100 [4] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨비-150호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)"
남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 아파트형공상, 근린생활시설,
지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재
하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층건 내
1층 씨비-147호 외 14개호로서,
외벽 : 복합판넬, 페어그라스, 강화유리 미감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 등, 바닥 콘크리트
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 주차장
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한
구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업
지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설
구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경69100 (4)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-150호 (새 주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325)

* 용도: 지식산업센터 (공장, 제1,2종 근린생활시설)

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "안산역"(지하철 4호선, 수인분당선) 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

* 건물구조: 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건물 내 1층 씨비-150호입니다.

* 토지이용 및 인접도로: 인접지와 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2023.10.27, 3,360,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다. 제시된 등기부 내역상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

* 전체 채무 총액: 등기부상 채무 총액은 약 50억 3천 6백만원 이상으로 파악됩니다. (5,036,258,074원)

* 가압류 및 압류 내역: 다수의 가압류 및 강제경매, 압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나(말소 표시), 말소기준권리보다 후순위로 판단되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 본 건에 대한 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 현재 건물은 공실 상태입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 소재한 지역은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 산업 및 지원 시설 밀집 지역입니다.

* 입주 자격: 반월특수지역(국가산업단지) 내 지식산업센터로, 입주 및 매수 자격에 대한 한국산업단지공단 경기입주지원 확인이 필수적입니다. (산업단지 입주 관련 법규 및 규정을 확인해야 합니다.)

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 승강기, 에스컬레이터, 주차장 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역 인근에 위치하며, 버스 노선 또한 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건/유동화물건/공동담보: 경매 물건이 중복으로 진행되거나 유동화되어 있거나 공동 담보로 묶여 있는 경우, 절차상 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 입주 자격 제한: 반월특수지역 내 산업단지이므로, 개인 또는 법인의 입주 자격 요건을 반드시 한국산업단지공단에 확인해야 합니다. 자격 미비 시 매수 후에도 입주가 불가능하거나 업종 제한을 받을 수 있습니다.

* 공실 상태: 조사 시점 현재 공실 상태이므로, 공실 장기화에 따른 공실 위험 및 관리 부담을 고려해야 합니다.

* 미상 임대차 정보: 임대관계 등 미상으로 기재되어 있으나, 본 건은 공실이므로 현재 임차인으로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 향후 임대 시 시장 조사가 필요합니다.

* 주변 시설: 현재까지의 조사 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산역 인근에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 접근성이 양호하며 주변 상권 또한 산업단지 배후 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 산업단지 입주 자격 제한이라는 특수한 조건이 있으며, 경매 절차상 중복사건, 유동화, 공동담보 등의 요인이 존재하므로 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 향후 임대 수익 창출을 위한 마케팅 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 안산역(4호선, 수인분당선) 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 산업단지 내 입지: 반월국가산업단지 재생사업지구에 포함되어 있어, 정부 정책 지원 및 관련 산업 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

* 저렴한 면적 대비 감정가: 약 8.35평의 전용면적 대비 감정가 2.4억원으로, 평당 약 2,870만원 수준으로, 향후 시세 상승 여력을 고려할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 권리관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 240,000,000원입니다.

* 본 물건은 현재 공실이며, 입주 자격 확인이 필수적인 특수 물건임을 감안해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 향후 임대수익률, 명도 비용, 입주 자격 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 결정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 제시는 추가적인 시장 조사 및 자문이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.