나이스옥션 법원경매 고양 2024타경78176 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2024.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 신축 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 다세대주택 2개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 대원리 311-12 기준으로
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 공부상 에이동으로 등재되어있으나 외벽에는 105동으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경78176 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 에이동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 82.19㎡ (약 24.86평)

토지 지분: 82.19㎡ (약 24.86평)

건물면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

건물 지분: 73.86㎡ (약 22.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

건물명: 삼성타운

동/호수: 에이동 102호

층: 1층 (지상)

사용승인일: 2017년 08월 25일 (건축물대장상 최초 사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 소재하며, "대원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 신축 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대표지번인 대원리 311-12 기준으로 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 모든 축종 사육 제한 구역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 전방지역 25km 제한 보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약상 을구 3번 주택임차권(권리자: 이주희, 권리금액: 226,000,000원)은 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 해당 임차인의 보증금 226,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 27일 접수된 주식회사채권추심전문엘씨대부의 가압류(등기구분: 갑4)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 226,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-19

확정일자: 2021-02-23

대항력: 있음 (인수되는 권리)

비고: 선순위 임차권 등기 확인됨.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-07

대항력: 없음

비고:

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원 (이는 대항력 없는 임차인에 대한 표기일 가능성이 높으며, 실제로는 이주희 임차인의 보증금 226,000,000원이 인수됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특징

대상 물건은 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의시설 위주의 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 대원초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변의 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

조용한 주거 환경을 갖춘 지역이며, 자연 환경이나 휴식 공간에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주택지대의 특성을 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 이주희의 보증금 226,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 총 투자 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

건축물대장상 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 속하지만, 세부적인 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하여 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 표기 오류

공부상 '에이동'으로 등재되어 있으나, 외벽에는 '105동'으로 표시되어 있어 혼동의 소지가 있습니다. 이는 현장 조사 시 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리에 위치한 다세대주택으로, 신축 연식과 편리한 교통 등 장점을 가지고 있습니다. 그러나 약 2.26억 원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 주변 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식(2018년 사용승인)으로 건물 자체의 하자 가능성이 낮습니다.

* 대원초등학교 인근으로 기본적인 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 차량 진입이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 237,000,000원이나, 실제 시장 가치를 평가할 때는 인수해야 할 임차인의 보증금 226,000,000원을 반드시 고려해야 합니다. 주변 유사 신축 다세대 주택의 최근 매매 사례(약 330,000,000원 ~ 360,000,000원)를 바탕으로 본 건의 전용면적(73.86㎡)에 대한 시장 가치를 약 380,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

따라서, 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 총 지출 한도 = 약 380,000,000원

인수 보증금 = 226,000,000원

따라서, 최대 입찰 가능 금액 = 약 380,000,000원 - 226,000,000원 = 약 154,000,000원

현실적인 경매 진행 상황과 감정가(237,000,000원)를 고려할 때, 인수해야 하는 보증금이 매우 큰 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

(상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 지출 금액은 약 386,000,000원 ~ 406,000,000원이 됩니다.)

이 금액은 추정 시장가치 범위 내에 있으나, 잔금 납부 및 임차인 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.