나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79643 [1] 경기도 파주시 야동동 617-3 103동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 및 임야와 농경지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 내 4층 402호로서,

외벽: 치장벽돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 일단으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 통로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

야동동 617-3:계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>
야동동 611-1:계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.
본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 업무 진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김채준)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경79643 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야동동 617-3, 103동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 201,000,000원

* 전용면적: 54.52㎡ (약 16.49평)

* 토지 면적 (지분): 63.54㎡ (약 19.22평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 임야 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역 25km)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 1일 김포세무서의 압류 등기(갑3)가 말소기준권리가 됩니다. 경매 절차를 통해 이보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김채준

* 보증금: 185,000,000원

* 전입일자: 2021-01-20

* 확정일자: 2021-01-05

* 주택도시보증공사(HUG)는 본건의 신청 채권자이며, 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다. 이 확약서에 따라 임차인 김채준(HUG로부터 보증금반환채권 양수)은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이는 본 건을 낙찰받는 인수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 강력히 시사합니다.

* 해당 임차인의 권리 포기 및 말소 동의는 낙찰자의 보증금 인수 부담을 제거하는 결정적인 요인입니다. 다만, 관련 법률 및 판례에 대한 면밀한 추가 검토를 통해 법적 확실성을 최종 확인하는 것이 매우 중요합니다.

* 등기부 요약:

* 집합건물 등기부상 을3 권리인 주택임차권(김채준, 185,000,000원, 2023-02-24 접수)은 말소 대상입니다.

* 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제 경매 개시 결정 등기(갑5, 2024-08-07 접수) 또한 말소 대상입니다.

* 총체적 권리관계: 현재 등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 특히 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택과 더불어 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 이는 주거 기능과 일부 상업 및 생산 활동이 공존하는 복합적인 상권 형태를 보입니다.

* 인근에 문산제일고등학교가 소재하여 학생 및 교직원 관련 소비 수요가 존재할 수 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 위주로 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량을 이용한 단지 내외부 이동이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 주거 단지 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 문산제일고등학교가 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 기타: 군사 보호 구역 내에 위치하여 지역 개발이나 군사 시설과의 관계를 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 미확인: 본건은 현장 방문 시 폐문 및 부재로 인해 내부 구조 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 건물 내부의 실제 이용 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등 숨겨진 결함에 대한 직접적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에 가축사육제한구역 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 권리 포기 조건의 법적 확실성: HUG의 인수조건 변경 확약서 제출은 임차 보증금 인수 부담을 제거하는 긍정적 요인이지만, 해당 확약서의 법적 효력 및 만일의 경우 발생 가능한 예외 상황에 대한 철저한 법률적 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 야동동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1백만원입니다.

* 가장 주목할 점은 임차인의 대항력 포기 및 임차보증금 미인수 조건으로 변경된 HUG의 인수조건으로, 이는 낙찰자의 보증금 인수 위험을 사실상 제거한 것으로 보입니다.

* 다만, 이러한 조건의 법적 확실성을 재확인하는 것이 중요하며, 폐문으로 인한 건물 내부 상태 미확인 또한 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

* 입지 및 생활 환경은 일반적인 주거 지역 수준으로 평가되며, 인근에 학교 및 편의시설이 혼재되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: HUG의 조건 변경으로 1억 8천 5백만원의 임차 보증금 인수 부담이 사라져, 실질적인 총 취득 비용을 낮출 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 경매 낙찰가율이 감정가 대비 낮게 형성될 경우, 향후 시장 가치 상승을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 파주시 지역은 지속적인 개발 사업이 진행되고 있어, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적대의 거래 사례에서 단위 면적당 가격의 편차가 크게 나타났습니다.

* 2025년 12월 15일 거래된 67.29㎡(약 20.36평) 물건은 233,000,000원에 거래되어 단위 면적당 약 11,443,600원을 기록했습니다.

* 2026년 3월 19일 거래된 53.88㎡(약 16.30평) 물건은 143,000,000원에 거래되어 단위 면적당 약 8,773,000원을 기록했습니다.

* 2026년 5월 11일 거래된 60.48㎡(약 18.30평) 물건은 127,000,000원에 거래되어 단위 면적당 약 6,939,890원을 기록했습니다.

* 본건 전용면적은 54.52㎡(약 16.49평)로, 53.88㎡ 물건과 면적이 가장 유사합니다.

* 가장 높은 단위 면적당 가격(약 11,443,600원/평)을 적용하여 본건의 잠재적 시세를 추정하면 약 188,645,600원 수준입니다. 이는 감정가(201,000,000원)와 유사하거나 다소 낮은 금액입니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 시장의 높은 가격대 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 건물 내부의 미확인 상태와 시장 변동성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 종합적인 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 215,000,000원에서 225,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 107% ~ 112% 수준으로, 임차 보증금 미인수 조건의 이점을 반영하고 시장의 잠재적 가치를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.