나이스옥션 법원경매 고양 2024타경79667 [1] 경기도 파주시 야동동 812-3 청우하이츠 205동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고등학교" 북서측 인근에 위치하는
청우하이츠 205동 제4층 제402호로서, 주위는 연립주택, 근린생활시설, 임야, 전,
아파트단지등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 4층 402호로서,
외벽은 석재붙임 마감
창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 "건물이용현황도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약4-6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 야동동 812-3번지
계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역
(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

- 야동동 813-3번지
계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
군사기지 및 군사시설기타(15미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역
(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김연숙)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 야동동 812-3번지에 소재하는 청우하이츠 205동 4층 402호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경79667 (1)이며, 감정가는 200,000,000원(2억원)입니다.

토지 면적은 58.37㎡(약 17.66평)이고, 건물 면적은 52.15㎡(약 15.78평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 "문산제일고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 연립주택, 근린생활시설, 임야, 전, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

차량의 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km) 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건의 말소기준권리는 2022년 4월 1일자 김포세무서장의 압류입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

본 건에는 임차인으로 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김연숙)가 등재되어 있습니다.

해당 임차인의 보증금은 173,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 주거 시설과 일부 근린생활시설이 혼재된 주거지 형태입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 데샹힐 103동 (2021년 준공, 67.29㎡): 2025년 12월 23,300만원 (약 2억 3천 3백만원)

- 에덴빌리지 (2018년 준공, 53.88㎡): 2026년 3월 14,300만원 (약 1억 4천 3백만원)

- 아느칸빌 (2016년 준공, 60.48㎡): 2026년 5월 12,700만원 (약 1억 2천 7백만원)

본건(2017년 준공, 52.15㎡)의 면적과 연식을 고려할 때, 주변 시세는 약 1억 2천 7백만원에서 1억 4천 3백만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "문산제일고등학교" 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주거지로서 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능하나, 주요 도심으로의 접근성은 보통으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 법적 임차보증금 인수 부담은 없으나, '대항력은 포기'한다는 내용이 명시되어 있어 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km)에 속해 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2017년에 건축된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없는 권리상 매우 깔끔한 상태의 경매 물건입니다.

파주시 야동동 일대의 다세대주택으로, 제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 군사보호구역 지정 등 토지이용계획상의 제한사항은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거지로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 200,000,000원(2억원)입니다.

본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 127,000,000원(1억 2천 7백만원)에서 143,000,000원(1억 4천 3백만원) 사이로 분석됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

감정가의 70%~85% 수준 또는 시세 범위 상단에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 150,000,000원(1억 5천만원)에서 170,000,000원(1억 7천만원) 사이로 권장하며, 160,000,000원(1억 6천만원)을 중심으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.