나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76989 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 664-3 노유자시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76989 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 664-3 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매15계 2024타경76989 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 명봉산로56번길 27 | 감정가: 419,397,400원 | 최저가: 205,504,700원 | 용도: 노유자시설

1. 고양지원 2024타경76989 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경76989 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 664-3

용도: 노유자시설

감정가: 419,397,400원

토지 면적: 428.00㎡ (약 129.47평)

토지 지분율: 42800 (제공된 정보대로 기재, 해석에 유의)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 245.10㎡ (약 74.15평)

건물 지분율: 24510 (제공된 정보대로 기재, 해석에 유의)

건물 제시외 면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 "장곡2리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 순수 농촌지대로서, 인근에 공장, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 입지 여건은 무난한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다. 토지는 대체로 평탄하며, 공부상으로는 노유자시설 건부지로 이용 중이고, 현황으로는 잡종지로 이용 중인 부분도 있습니다. 토지의 북측 및 남측으로 각각 약 4m 및 3m 내외의 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 박OO님입니다. 채무자 및 채권자는 주OOOOOOOOO로 동일합니다. 가장 주목해야 할 특이사항은 '법정지상권'이 성립될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 담보권 설정 당시 건물이 존재했으나 토지에 대한 권리가 없었던 경우 발생할 수 있으며, 건물 철거를 요구할 수 없거나 토지 사용료를 지급해야 할 수도 있어 주의가 필요합니다. (제공된 감정평가요약만으로는 법정지상권의 구체적인 성립 여부 및 범위 판단이 어려우므로, 추가적인 권리분석이 필수적입니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 파주시 조리읍 장곡리는 전반적으로 순수 농촌 지역의 특성을 보입니다. 인근에 공장, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권이 복잡하거나 활성화된 지역이라기보다는, 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설이 갖춰진 생활권으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 기대하기 어려우나, 주변의 공장들과 주거 지역을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 대규모 상업 시설이 집중되어 있지는 않으나, 차량으로 이동 시 조리읍 소재지의 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다. 유튜브 자료에 따르면, 조리읍 사거리 차량으로 약 10분 거리에 마트, 병의원, 다양한 프랜차이즈 등 기본적인 인프라가 갖춰져 있다고 언급됩니다. 대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하나, 광역적인 접근성은 차량 이용이 더 편리할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 가장 큰 리스크 요인으로, 건물에 대한 법정지상권 성립 시 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. (별도의 권리분석 필요)

2. 임대 관계 미상: 현재 건물에 대한 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 특별 매각 조건: 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다.

4. 제시외 건물: 제시외 건물 중 'ㅁ' 정자는 경제적 가치가 미미하여 평가되지 않았고, 'ㄹ' 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외되었습니다. 이는 향후 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 도로 이용: 각 토지 일부가 도로로 이용 중이라는 점은 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

6. 불법 폐기물 가능성: 파주시 조리읍 장곡리 일대에서 불법 폐기물 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 주변 환경 조사 시 주의가 필요할 수 있습니다. (본건과 직접적인 연관성은 조사되지 않음)

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리에 위치한 노유자시설로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 농촌 지역에 위치하며 공장, 주택 등이 혼재된 환경으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 감정가는 약 4.19억원으로 책정되어 있으며, 토지와 건물의 면적을 고려할 때 상대적으로 합리적인 가격으로 보일 수 있습니다. 그러나 '법정지상권' 성립 가능성, 임대 관계 미상, 특별 매각 조건 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다. 제시외 건물의 처리 및 토지 일부의 도로 이용 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 노유자시설 용도: 기존 노유자시설 용도를 그대로 활용하거나, 인허가 변경을 통해 다른 용도로 전환할 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

2. 토지 활용 가치: 계획관리지역으로서 건폐율 및 용적률 범위 내에서 추가 건축이나 증축, 용도 변경 등의 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

3. 주변 개발 가능성: 파주시의 도시관리계획 재정비 등 지역 개발 관련 정보를 지속적으로 파악하여 장기적인 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

4. 합리적 감정가: 법정지상권 등의 리스크를 반영하여 신중하게 접근한다면, 시장가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 법정지상권 등 제반 리스크를 해소할 수 있다는 전제 하에)

법원 정보

고양지원 경매15계