나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경106755 [2] 서울특별시 강남구 자곡동 655 강남푸르지오시티2차 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "풍문고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(수서역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

1. 기호 1,2,3
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층/지상 10층 건내 제5층 제513호, 제6층 제605호 및 제8층 제852호로서,
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

2. 기호 4,5,6
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층/지상 10층 건내 제5층 제529호, 제5층 제539호 및 제8층 제824호로서,
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호 1-6 공히 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 1-6 공히
기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1. 기호 1,2,3
2필지 일단의 가장형 토지로서 업무 및 상업용 건부지로 이용 중임.

2. 기호 4,5,6
2필지 일단의 가장형 토지로서 업무 및 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

1. 기호 1,2,3
본건 북서측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접하며,
북동측으로 노폭 약 6미터 보도블럭 포장도로에 접함.

2. 기호 4,5,6
본건 북서측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약15미터 포장도로에 각각 접하며,
남서측으로 노폭 약 6미터 보도블럭 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 자곡동 655,656,658번지
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구) , 도로(접합) , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

2. 자곡동 659번지
도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구) , 도로(접합) , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2024타경106755 (2) 사건에 대한 물건 정보를 분석하여 제공합니다.

2.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경106755 (2)

* 소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 655 강남푸르지오시티2차 6층605호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 161,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

2.2. 면적 정보

* 토지면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

* 토지지분: 5.202㎡ (약 1.57평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

* 건물지분: 22.444㎡ (약 6.79평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항

* 중복사건, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 자곡동에 위치하며, "풍문고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 수서역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 업무 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 다양한 폭의 포장도로 및 보도블럭 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 자곡동 655, 656, 658번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로, 공공주택지구, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역

* 자곡동 659번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로, 공공주택지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 신용보증기금의 강제경매개시결정(2024.04.04. 접수)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 216,751,190원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(유서우)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2021-05-18

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다'는 확약서가 제출되었습니다(2026.06.26.자).

4.3. 인수되는 권리

* 위 임차인 현황 및 확약서 내용을 종합하면, 임차인은 대항력이 없으며 보증금 반환 청구권을 포기하였으므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 강남구 자곡동 일대는 신축 오피스텔과 아파트 단지, 그리고 각종 상업시설이 밀집한 지역입니다. 특히 인근에 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 배후 수요가 탄탄하며, 업무시설로서의 가치 또한 높습니다. 수서역세권 개발 계획 등 지역 개발 호재도 잠재적인 상권 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교통

지하철 3호선 수서역과 버스 노선이 인접해 있어 강남 도심 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

6.3. 교육 및 기타

풍문고등학교가 인근에 위치하며, 주변이 주거 및 업무 복합지역으로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 진행 상황 및 취하 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금 관련: 비록 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출했으나, 관련 서류의 진위 여부 및 법적 효력을 최종적으로 검토하는 것이 중요합니다.

* 시장 변동성: 최근 거래 사례가 존재하나, 향후 부동산 시장의 변동성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인의 추가적인 금전적 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 중복 사건 진행 여부 및 임차인 관련 서류에 대한 최종적인 법적 검토는 필수적입니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 강남구 자곡동이라는 탁월한 입지 조건

* 약 6.79평의 실용적인 전용면적

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점 (0원)

* 인근 지역 개발 호재 및 교통 편의성

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 5월, 7월) 기준, 유사 면적 오피스텔의 거래 가격은 1억 3천 7백 5십만 원 ~ 1억 5천만 원 수준입니다. 본건의 감정가는 1억 6천 1백만 원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 시장 가격과의 괴리를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 최근 최고 실거래가 수준 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 1억 5천 5백만 원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000 원

* 주변 시설 검색 결과: 제공된 정보만으로는 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과가 없습니다.

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