나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경111818 [3] 서울특별시 관악구 신림동 596-7 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경111818 [3] 서울특별시 관악구 신림동 596-7 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경111818 | 소재지: 서울특별시 관악구 난우12길 16-12, 5층501호 | 감정가: 503,250,000원 | 최저가: 206,131,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경111818 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 태OOOOOOOO

소유자/채무자: 성OO

특이사항: 중복사건 (권리관계 추가 확인 필요)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 596-7 5층 501호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 503,250,000 원

건물면적 (전용면적): 46.90 제곱미터 (약 14.19 평)

제시외 건물면적: 45.00 제곱미터 (약 13.61 평) (주의사항: 제시외 건물 포함)

토지면적: 36.80 제곱미터 (약 11.13 평)

토지 지분율: 3679.9999999999995 (정확한 등기부 지분 확인 필요)

건물 지분율: 4690 (정확한 등기부 지분 확인 필요)

감정평가서요약 요향표:

감정평가서에 따르면 위치, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 임대관례 및 기타 참고사항 등은 PDF를 참조해야 정확한 정보를 파악할 수 있습니다. 현장조사 및 감정평가서 원본 확인이 필수입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 서울 내 주거 선호도가 높은 지역에 속합니다. 주변에 편의시설이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역으로 판단됩니다.

교통상황:

주변 실거주 리뷰에 따르면, 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하여 교통이 매우 편리하다는 평가가 있습니다. (신림동 지역은 신림선 경전철 등을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.)

2.2. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높으며, 신림역 상권 등 대형 상권 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

생활정보:

주변에 편의시설이 많아 편리하며, 주거지로서의 치안도 양호하다는 의견이 있습니다. 남향 구조로 햇살이 잘 들고 동네가 조용하여 주거 만족도가 높을 수 있으나, 건물의 노후도에 따른 방음 및 단열 문제는 확인이 필요합니다.

혐오시설:

주변 시설 검색 결과, 현재 해당 지번 인근에 즉각적으로 확인되는 대형 혐오시설은 없는 것으로 보이나, 정확한 정보는 현장 조사 및 공적 자료 확인을 통해 최종 검토가 필요합니다.

3. 법적 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리분석

등기부 현황:

경매구분이 '부동산강제경매'이며, 채권자가 금융기관으로 예상되는 '태OOOOOOOO'입니다. (정확한 채권자와 청구 금액은 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.)

임차인 현황:

현재 제공된 정보에는 임차인 현황이 없으므로, 매각물건명세서를 통해 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력이 있는지 여부를 면밀히 분석해야 합니다. (말소기준권리보다 전입일자가 빠른 대항력 있는 임차인이 있다면, 인수금이 발생할 수 있어 최대의 리스크 요인이 됩니다.)

특이사항 (중복사건):

'중복사건'은 여러 채권자가 경매를 신청했다는 의미로, 채권 규모가 크거나 권리관계가 복잡할 가능성을 시사하므로, 등기부 및 법원 문건을 통해 채권자들의 청구 내역을 철저히 분석해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 건물 포함 리스크:

가장 큰 잠재적 리스크는 '제시외 건물 45.00 제곱미터 (약 13.61 평) 포함'입니다. 이는 건축물대장이나 등기부등본에 등재되지 않은 불법 증축/개축 건물일 수 있습니다. 만약 불법 건축물로 확인될 경우, 낙찰자가 이행강제금 부과나 원상복구 명령 등의 행정 처분을 승계할 수 있습니다. 해당 제시외 건물 부분의 현황(용도, 위치, 불법성 여부)에 대한 현장조사와 관할 구청 문의가 필수입니다.

건물 노후도 및 구조:

실거주 리뷰에 따르면 건물이 오래되어 방음과 단열에 아쉬움이 있을 수 있습니다. 5층 건물이며 엘리베이터 유무 또한 중요한 확인 사항입니다. (리뷰에 따르면 엘리베이터가 없는 것으로 추정됩니다.)

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

1. 우수한 주거 입지: 서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설과 교통 접근성 (지하철 및 버스)이 우수하여 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 실사용 면적의 확대: 제시외 건물이 45.00 제곱미터로, 전용면적과 거의 유사한 크기입니다. 이 부분이 문제없이 사용 가능하다면, 실사용 공간이 크게 확대되어 주거 가치가 높아집니다.

3. 서울 다세대 주택 투자: 아파트에 비해 소액 투자가 가능하며, 지분 면적이 36.80 제곱미터로 재개발/재건축 이슈 발생 시 일정 수준의 토지 지분을 확보하고 있다는 장점이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 내 양호한 입지에 위치하고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

그러나 낙찰 전 '제시외 건물 (45.00 $\text{m}^2$)'에 대한 현황 파악 및 리스크 분석을 최우선으로 진행해야 합니다. 불법 건축물이라면 발생 가능한 이행강제금 규모를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한 '중복사건'으로 인한 복잡한 채권관계를 정리하고, 임차인의 대항력 유무를 명확히 확인하여 인수할 권리가 없도록 권리분석을 완성해야 합니다.

현장조사 및 법원 문건 확인을 통해 제시외 건물 리스크만 해소된다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입하여 안정적인 임대수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계