나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119195 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 14층에이1413호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119195 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 14층에이1413호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경119195 | 소재지: 서울특별시 동작구 노들로2길 7, 14층에이1413호 (노량진동,노량진드림스퀘어복합빌딩) | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 105,267,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 건은 서울중앙지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 2024타경119195 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각입니다.

소재지는 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 14층 에이1413호입니다.

소유자 및 채무자는 한OO, 채권자는 박OO로 확인됩니다.

1.2. 물건 현황 및 면적 정보

용도는 오피스텔(업무시설)로 이용 중이며, 총 지하 5층~지상 18층 건물 중 14층에 위치합니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며, 2020년 6월 30일 준공된 비교적 신축 복합시설입니다.

본 건의 전용면적은 24.13㎡ (약 7.30평)이며, 토지 지분면적은 6.52㎡입니다.

감정가는 257,000,000원으로 평가되었습니다.

외벽은 복합판넬 및 페어글래스 마감, 창호는 샷시창호이며, 급배수, 위생, 승강기, 난방, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 임대관계는 미상으로 확인되어, 입찰 전 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 지하철 1호선과 9호선 환승역인 "노량진역" 북서측 인근에 위치한 초역세권 입지입니다.

주변에 근린생활시설, 각종 업무시설, 상업시설 등이 밀집되어 있어 주위 환경은 보통이나, 대중교통 이용 상황은 지하철역 및 노선버스정류장 인접으로 매우 양호한 편입니다.

인근에 노량진로를 따라 학원가가 형성되어 있어 수험생, 직장인, 대학생 등 젊은 유동인구가 풍부하며, 광역 교통 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권분석

노량진 상권은 오랜 기간 수험생을 중심으로 형성되어 왔으나, 최근에는 공무원 채용 감소 등으로 고시촌 상권이 변화하는 추세입니다.

하지만 여전히 대형 학원들이 밀집되어 있으며, 저가형 길거리 음식점인 컵밥거리, 고시 식당 등 젊은 소비층을 대상으로 하는 상업시설이 발달되어 있습니다.

본 건물(드림스퀘어)은 판매시설, 근린생활시설, 업무시설, 운동시설을 포함하는 민간 복합시설로, 자체 상업 시설을 갖추고 있어 입주민 편의성이 높습니다.

노량진역 상권은 유동인구로 인해 높은 수준의 임대료를 나타내며, 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변시설

본 건은 주거 및 업무 기능을 동시에 수행하는 오피스텔로, 생활에 필요한 모든 편의시설이 인접해 있습니다.

노량진역 인근 상업지역의 특성상 은행 업무, 관공서(우체국, 동사무소) 접근성이 우수합니다.

주변에 노량진 수산시장이 인접해 있어 식자재 구매가 용이하며, 대규모 학원가 밀집 지역으로 학업 또는 취업을 위한 주거 수요가 꾸준합니다.

2.4. 혐오시설 유무

노량진드림스퀘어는 노량진 수산시장 및 올림픽대로에 바로 인접한 위치적 특성상, 수산시장으로 인한 유동인구 밀집 및 수산물 특유의 냄새, 올림픽대로 인접에 따른 차량 소음 및 외부 오염물질 유입 가능성은 잠재적인 혐오요소로 고려될 수 있습니다.

다만, 해당 건물은 2020년 준공 시 친환경 건축물로 인증을 받아 실내 공기질 관리를 위한 전열교환기 설치 등 환경적 요소에 신경을 썼습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석 (명도 난이도)

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 한OO로 확인됩니다.

현재 임대 관계는 미상이므로, 임차인 현황과 대항력 유무를 확인하는 것이 권리 분석의 핵심입니다.

만약 선순위 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 임차인 조사가 필요합니다.

소유자가 점유 중일 경우 명도 협상 과정이 비교적 간단할 수 있으나, 미상의 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 유통상업지역에 위치하며, **철도보호지구** 및 **대공방어협조구역**, **과밀억제권역** 등 다양한 규제를 받고 있습니다.

특히, 노량진 일대는 도시계획시설(시장) 폐지 조건 및 **중점경관관리구역**((한강변))으로 지정되어 있어, 향후 재개발 시 해당 조건(용적률 500% 이하, 공공기여 30.05% 이상 등)을 숙지해야 합니다. (본 오피스텔의 재개발은 해당 조건의 영향을 받을 수 있습니다.)

또한, 노량진 상권의 주 소비층인 수험생 인구가 감소하는 추세가 확인되므로, 공실률 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

다만, 본 건물이 노량진뉴타운 개발 및 노량진 민자역사 개발 등 대형 호재들과 인접해 있어, 장기적으로 노후화된 상권의 현대화와 배후 주거지 증가에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울특별시 동작구 노량진동에 위치한 노량진드림스퀘어 오피스텔은 지하철 1, 9호선 노량진역 초역세권의 탁월한 입지를 갖추고 있습니다.

감정가 257,000,000원은 서울 핵심지역 오피스텔의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

노량진 상권의 변화에도 불구하고 여전히 풍부한 배후 수요(수험생, 대학생, 직장인 등)를 갖추고 있으며, 2020년 준공된 비교적 신축 복합빌딩이라는 점이 큰 장점입니다.

투자 목적은 안정적인 월세 수익을 기대하는 임대수익형이 가장 적합하며, 향후 노량진 뉴타운 개발이 완료되면 인구 유입 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1, 9호선 노량진역 더블 역세권에 위치하여 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

신축급 복합시설: 2020년에 준공된 건물로 깨끗한 시설과 복합시설 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

풍부한 임대 수요: 학원가와 업무시설 밀집 지역으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮습니다.

개발 호재: 노량진 뉴타운 및 민자역사 개발 등 장기적인 지역 개발 호재를 품고 있어 자산 가치 상승 여력이 있습니다.

소형 면적 투자: 전용 24.13㎡ (약 7.30평)의 소형 오피스텔로, 상대적으로 소액 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계