나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122962 [1] 서울특별시 동작구 대방동 411-23 성진리치빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122962 [1] 서울특별시 동작구 대방동 411-23 성진리치빌 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경122962
• 주소: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 50, 2층202호 (대방동,성진리치빌)
• 감정가: 286,000,000원
• 최저가: 117,145,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경122962 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로26길 50, 2층202호 (대방동,성진리치빌) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 117,145,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 성진리치빌 2층202호

1.1. 기본 정보 분석

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경122962 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 411-23 성진리치빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO / 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적 (대지권): 17.94㎡ (약 5.43평)

건물면적 (전용면적): 26.94㎡ (약 8.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "서울공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 건물의 외벽은 석재붙임 마감 등으로 관리 상태는 양호해 보임. 토지는 인접지대비 등고평탄한 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측 노폭 약 8미터, 동측 노폭 약 2-3미터의 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 보통 이상임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 특히 서울 지하철 7호선 및 신림선 환승역인 보라매역이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하여 대중교통 환경은 보통 이상으로 판단됨.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 '부동산강제경매' 사건으로, 채권자가 강제집행을 통해 채권을 회수하려는 목적으로 진행되는 사건임. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로 토지 지분 또는 건물 지분만 매각되는 형태의 복잡한 권리관계는 없음.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

본건의 특이사항 및 주의사항으로는 별도로 기재된 내용은 없음.

임대차 관계는 '임대미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도(인도명령) 과정의 난이도 및 점유자 상황을 파악하기 위해 현장조사(임장)가 필수적임. 낙찰자가 인수할 보증금 등의 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 매각물건명세서 등을 통해 반드시 확인해야 함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 편의 시설

주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설(식당, 마트, 세탁소 등) 접근성은 양호할 것으로 예상됨.

대중교통의 핵심축인 보라매역 역세권을 간접적으로 이용할 수 있어 인근의 대형 상권 및 의료 시설(예: 보라매병원 등)로의 접근이 용이하여 생활 인프라 측면에서는 우수함.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(2024-05-23)으로 지정되어 향후 개발 계획에 대한 변동성이 존재할 수 있음.

또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등 다양한 규제가 중첩되어 있음을 확인해야 함. 특히 '교육환경보호구역'이므로 학교 환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

권리분석 상으로는 '임대미상'이 가장 큰 리스크이며, 미상의 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 존재함. 반드시 매각물건명세서 확인이 선행되어야 함.

물건 자체 리스크는 건물의 연식(감정시점 확인 필요)과 다세대주택의 특성상 추후 누수 등 유지보수 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

주변 환경적으로는 감정평가서에 특이사항이 없으나, 현장 임장을 통해 기피/혐오시설(쓰레기장, 송전탑, 고압선 등)의 유무를 반드시 확인해야 함.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 동작구 대방동 소재의 다세대주택으로, 서울 내 핵심 지역인 7호선/신림선 보라매역을 이용할 수 있는 준역세권 입지를 확보하고 있어 실수요층에게 매력적인 물건임. 감정가 2억 8천 6백만원은 주변 시세 및 유사 물건 대비 적정성을 현장 임장을 통해 면밀히 검토할 필요가 있음.

전용면적 26.94㎡(8.15평)의 소형 주택으로 1~2인 가구의 수요가 높을 것으로 예상되며, 토지/건물 일괄 매각이므로 권리관계가 단순하여 투자 안정성이 높음.

투자 포인트:

1. 더블 역세권(보라매역) 간접 이용 가능.

2. 소형 평수로 높은 환금성 및 임대 수요 기대.

3. 제2종일반주거지역 내 위치로 주거지로서의 가치 확보.

4. 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 단순.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계