나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경126939 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-51 쥬뜨브캐슬2차 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경126939 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-51 쥬뜨브캐슬2차 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경126939 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로28가길 19-20, 제6층 제601호 (화곡동, 쥬뜨브캐슬2차) | 감정가: 327,000,000원 | 최저가: 133,939,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경126939 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-51 쥬뜨브캐슬2차 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

건물내역: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 제6층 제601호, 사용승인일 2020년 9월 9일

전용면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

감정가: 327,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "월정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 제공된 정보만으로는 정확한 말소기준권리(최초 근저당, 압류 등)를 특정하기 어렵습니다. 경매 진행 시 법원에서 제공하는 매각물건명세서를 통해 확인이 필요합니다. 하지만, 채권자가 주택도시보증공사(HUG)인 점을 미루어볼 때, HUG 관련 임차권이 존재할 가능성이 높습니다.

임차인 현황 및 인수 조건: 본건의 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건입니다. 매수인(낙찰자)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 HUG가 대항력 있는 임차권의 경우, 매각 후에도 임차인이 보증금을 전부 변제받지 못하면 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 일반적인 원칙과 달리, HUG가 이러한 인수 부담을 면제받는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 다만, HUG가 법원에 '대항력 포기 확약서'를 제출하여 낙찰자가 임차권을 인수하지 않도록 하는 경우가 많습니다. 따라서, 본건의 정확한 인수 조건은 법원 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

재매각 사유: 본건은 '재매각'으로 진행됩니다. 재매각의 구체적인 사유는 명시되어 있지 않으나, 통상적으로는 최초 입찰 참여자 부족, 높은 최저매각가격, 권리관계 복잡성, 하자가 발견된 경우 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다. 관련 유튜브 영상에 따르면, 다른 호실(3층 303호)이 2025년 10월 1일 4차 매각에서 감정가의 51%로 진행된 사례가 있어, 이 건 또한 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

기타 권리사항: 제공된 정보만으로는 추가적인 압류, 가압류, 지분 등기 등의 권리사항은 확인되지 않았습니다. 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다. 주변에 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다. '쥬뜨브캐슬2차'는 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 주변의 다른 주택들과 함께 지역의 주거 환경을 형성하고 있습니다. 화곡동 지역은 서울 내에서도 다세대 주택 밀집 지역으로, 최근 전세 사기 이슈와 더불어 경매 물건이 다수 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 이는 지역 내 주택 거래 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육: 본건에서 도보로 접근 가능한 거리에 '월정초등학교'가 위치하고 있어, 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 관련 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건입니다. HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점은, 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 시사합니다. 그러나 이는 HUG가 법원에 '인수조건변경부 경매'를 요청하고 법원이 이를 받아들였을 경우이며, 낙찰 전 반드시 매각물건명세서 상의 정확한 매각조건을 확인해야 합니다. 만약 해당 조건이 명확하지 않거나, HUG의 확약서 제출이 불완전할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

재매각으로 인한 추가 유찰 가능성: '재매각'으로 진행된다는 점은 최초 매각 당시 낙찰가율이 높았거나, 권리관계, 하자 등으로 인해 매각이 성사되지 않았을 가능성을 내포합니다. 따라서, 본건 역시 추가 유찰을 거듭하며 최저 매각가격이 낮아질 가능성이 있습니다.

주변 지역의 전세사기 및 경매 증가: 강서구 화곡동 일대는 최근 전세사기 관련 이슈로 인해 경매 물건이 다수 발생하고 있다는 보도가 있었습니다. 이러한 상황은 지역 부동산 시장 전반의 불안정성을 높일 수 있으며, 향후 시세에도 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 존재 여부: 현재 제공된 정보와 검색 결과만으로는 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 발전소, 교정시설 등)이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 일대에서 마곡열병합발전소와 같은 대규모 에너지 시설 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 소형 면적(29.87㎡)으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다. 서울 강서구라는 입지적 장점과 월정초등학교 인접 등 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나, '재매각'으로 진행되는 점과 특히 HUG와 관련된 임차인 보증금 인수 조건은 본건 투자의 핵심이자 가장 큰 변수입니다. 이 조건이 명확하게 매수인의 보증금 인수 부담을 면제해주는지 여부를 법원 매각물건명세서를 통해 철저히 확인하는 것이 필수적입니다. 주변 지역의 경매 증가 추세 또한 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 소형 주택: 2020년 준공으로 건물 노후화에 대한 부담이 적으며, 소형 면적으로 관리 및 임대 용이성이 있습니다.

서울시 내 입지: 서울이라는 수도권 내 입지는 꾸준한 주택 수요를 기대할 수 있는 장점입니다.

HUG 보증 조건 확인 시 잠재적 인수 부담 최소화: 만약 HUG의 '인수조건변경부 경매' 조건이 명확히 적용된다면, 임차인 보증금 관련 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 이 경우, 실질적인 초기 투자 비용 부담이 낮아질 수 있습니다.

화곡동 개발 가능성: 화곡동 일대는 저밀도 주거 지역으로, 향후 재개발 및 도시 정비 사업 추진 가능성이 있습니다. (단, 구체적인 개발 계획 및 해당 물건과의 연관성은 추가적인 분석이 필요합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계