나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128850 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128850 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제8층 제802호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경128850
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제8층 제802호 (화곡동, 늘예솔하우스)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2024타경128850 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 13, 제8층 제802호 (화곡동, 늘예솔하우스) | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 118,784,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경128850 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128850 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제8층 제802호

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

토지면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 조우진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 근거리에는 지하철 까치산역도 소재하고 있어 교통 편의성이 좋습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

소유자이자 채무자는 정OO입니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 조우진의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환 채무에 대한 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인이 인수하거나 해결해야 할 중요한 권리 관계이며, 매각물건명세서 비고란에 명시되어 있습니다.

건물은 2020년 12월 3일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 다른 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상업지역으로 볼 수 있습니다.

인근에 학교(월정초등학교), 주택가, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요는 어느 정도 확보될 것으로 예상됩니다.

남측으로 차량 진입이 가능한 약 5m~6m 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성은 보통 수준입니다.

1.6. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 12층 건물 중 8층에 위치한 오피스텔입니다.

내부에는 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차장, 화재감지, 소화전 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

사용 승인일이 2020년 12월 3일로 비교적 최신 건물이라 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

월정초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인(주택도시보증공사)에게 지급해야 할 보증금 관련 조건입니다. 매수인은 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각받아야 하므로, 이 부분에 대한 명확한 확인과 처리가 필요합니다.

재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 매수인이 나타나지 않았거나, 계약이 성사되지 못한 이유가 있었음을 시사합니다. 이는 잠재적인 문제점을 내포하고 있을 수 있습니다.

내부 상태 확인이 외부 관찰 및 관련 서류에 의존하여 이루어졌으므로, 실제 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등이 공부와 다를 가능성이 있습니다.

본건은 "중요시설물보호지구(공항)", "진입표면구역(진입표면)<공항시설법>", "대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>" 등에 속해 있어, 김포공항 주변 고도 제한으로 인한 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 최근 ICAO 기준 개정으로 고도 제한 완화 움직임이 있으나, 적용 시점 및 구체적인 완화 범위는 추가 확인이 필요합니다. 검색 결과 상 특정 혐오시설은 파악되지 않았으나, 공항 관련 규제는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

주요 투자 고려사항은 임차인의 보증금 관련 조건과 재매각 이력입니다. 매수인은 주택도시보증공사와의 관련 사항을 명확히 이해하고, 필요한 경우 추가 비용이나 절차를 감수해야 할 수 있습니다.

김포공항 인근으로 인한 고도 제한 등은 향후 자산 가치 상승에 제한 요인이 될 수 있습니다. 다만, 일반상업지역에 위치하며 근린생활시설이 혼재되어 있어 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력은 있습니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물로 상대적으로 양호한 상태를 기대할 수 있으며, 화곡동 일대의 잠재적 수요를 바탕으로 임대 수익을 고려할 수 있습니다.

감정가 대비 낙찰가를 고려하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

다만, 임차인 보증금 반환 채무 승계 또는 포기 조건, 재매각 이력, 공항 관련 개발 제한 구역 지정 등 투자 전에 반드시 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계