나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130402 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130402 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경130402 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 63, 제에이동 제6층 제603호 (화곡동, 제이팰리스) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 121,651,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130402 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 19.81㎡ (약 5.99평)

토지 지분율: 1981.0000000000002%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 2988

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 다세대주택, 아파트, 다양한 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다. 차량 접근은 용이한 편이며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다. 인근에는 다수의 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선과 5호선이 만나는 까치산역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건이며, 소유자 및 채무자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건은 '재매각' 물건으로, 이는 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 인하여 다시 경매에 나온 상태임을 의미합니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '특별매각조건'입니다. 해당 조건은 임차인 및 주택도시보증공사 등 임차권 승계인이 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매수인이 인수하는 조건으로 진행된다는 점입니다. 따라서 매수인은 이 특별 조건을 면밀히 검토하고, 임차인과의 관계 및 보증금 관련 인수 부담을 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 함께 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 북서측 인근에 신정초등학교가 있어 교육 수요와 함께 가족 단위의 유동 인구가 꾸준히 존재합니다. 주변에 분포한 다양한 근린생활시설은 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 충족시키며, 상권의 안정성을 더합니다. 또한, 지하철 2, 5호선 까치산역이라는 트리플 역세권(2,5호선 및 향후 개통될 서부광역철도 예정지)에 인접해 있어 유동인구 확보 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 생활정보

본건은 2020년 8월 14일에 사용승인된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비와 더불어 승강기까지 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 단지 인근에 신정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 공원 등 녹지 공간도 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 지하철 2, 5호선 까치산역을 통해 강남, 시청, 광화문 등 서울 주요 도심으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 '재매각' 물건이라는 점 자체가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이는 이전 경매 과정에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 계약이 해제되는 등의 사유가 있었음을 시사하며, 그 원인 파악이 중요합니다. 특히 '특별매각조건'에 따른 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소는 매수인에게 부담이 될 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 파악되어, 현 임차인의 존재 여부, 퇴거 문제, 인수해야 할 보증금 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역', '대공방어협조구역', '상대보호구역', '절대보호구역' 등 다양한 용도 제한 및 보호 구역이 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다. '가축사육제한구역' 지정 여부도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지적 장점과 주거 편의성이 돋보이는 물건입니다. 까치산역과의 접근성, 신정초등학교 인접 등은 실거주 및 향후 가치 상승 측면에서 긍정적 요인입니다. 그러나 '재매각' 이력과 '특별매각조건'으로 인한 복잡한 권리 관계는 매수 전에 반드시 철저한 검토와 주의가 필요합니다. 특히 임차인과의 보증금 관련 사항을 명확히 확인하고, 해당 조건 이행에 문제가 없는지 신중하게 판단해야 합니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 충분히 해소하고 명도까지 원만하게 진행될 수 있다면, 가격 메리트를 고려하여 투자 가치를 탐색해 볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 교통망**: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선도 다양하여 서울 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

2. **신축급 주거 상품**: 2020년 준공된 건물로, 최신 건축 트렌드와 양호한 내부 컨디션을 기대할 수 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

3. **안정적인 주거 환경**: 신정초등학교 등 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높고, 지역 커뮤니티 형성에 유리합니다.

4. **가격 경쟁력 확보 가능성**: '재매각' 물건이며, '특별매각조건'을 통해 권리 관계를 명확히 정리할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130402 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제에이동 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 19.81㎡ (약 5.99평)

토지 지분율: 1981.0000000000002%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 2988

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 다세대주택, 아파트, 다양한 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다. 차량 접근은 용이한 편이며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다. 인근에는 다수의 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선과 5호선이 만나는 까치산역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건이며, 소유자 및 채무자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건은 '재매각' 물건으로, 이는 이전 매각 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 인하여 다시 경매에 나온 상태임을 의미합니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '특별매각조건'입니다. 해당 조건은 임차인 및 주택도시보증공사 등 임차권 승계인이 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매수인이 인수하는 조건으로 진행된다는 점입니다. 따라서 매수인은 이 특별 조건을 면밀히 검토하고, 임차인과의 관계 및 보증금 관련 인수 부담을 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 함께 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 북서측 인근에 신정초등학교가 있어 교육 수요와 함께 가족 단위의 유동 인구가 꾸준히 존재합니다. 주변에 분포한 다양한 근린생활시설은 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 충족시키며, 상권의 안정성을 더합니다. 또한, 지하철 2, 5호선 까치산역이라는 역세권에 인접해 있어 유동인구 확보 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 생활정보

본건은 2020년 8월 14일에 사용승인된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 시공되었습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비와 더불어 승강기까지 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다. 단지 인근에 신정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 공원 등 녹지 공간도 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 지하철 2, 5호선 까치산역을 통해 서울 시내 주요 도심으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 '재매각' 물건이라는 점 자체가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이는 이전 경매 과정에서 낙찰이 되지 않았거나, 낙찰 후 계약이 해제되는 등의 사유가 있었음을 시사하며, 그 원인 파악이 중요합니다. 특히 '특별매각조건'에 따른 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소는 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 파악되어, 현 임차인의 존재 여부, 퇴거 문제, 인수해야 할 보증금 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역', '대공방어협조구역', '상대보호구역', '절대보호구역' 등 다양한 용도 제한 및 보호 구역이 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다. '가축사육제한구역' 지정 여부도 확인이 필요합니다. 주변 시설 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지적 장점과 주거 편의성이 돋보이는 물건입니다. 까치산역과의 접근성, 신정초등학교 인접 등은 실거주 및 향후 가치 상승 측면에서 긍정적 요인입니다. 그러나 '재매각' 이력과 '특별매각조건'으로 인한 복잡한 권리 관계는 매수 전에 반드시 철저한 검토와 주의가 필요합니다. 특히 임차인과의 보증금 관련 사항을 명확히 확인하고, 해당 조건 이행에 문제가 없는지 신중하게 판단해야 합니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 충분히 해소하고 명도까지 원만하게 진행될 수 있다면, 가격 메리트를 고려하여 투자 가치를 탐색해 볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 교통망**: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선도 다양하여 서울 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

2. **신축급 주거 상품**: 2020년 준공된 건물로, 최신 건축 트렌드와 양호한 내부 컨디션을 기대할 수 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

3. **안정적인 주거 환경**: 신정초등학교 등 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높고, 지역 커뮤니티 형성에 유리합니다.

4. **가격 경쟁력 확보 가능성**: '재매각' 물건이며, '특별매각조건'을 통해 권리 관계를 명확히 정리할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계