나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130921 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1004호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130921 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1004호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경130921 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12, 제10층 제1004호 (화곡동, 케이엠파크빌) | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 108,544,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130921 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1004호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 특별매각조건 - 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.2. 입지조건

본건은 지하철 5호선 및 2호선 환승역인 까치산역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 제반 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매물건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 최OO입니다. 본 건은 재매각 건으로, 입찰 시 특별매각조건을 반드시 확인해야 합니다. 특히, 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서, 인수되는 권리관계는 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 분석을 위해서는 추가적인 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 오피스텔과 상업시설이 밀집한 지역으로, 까치산역을 중심으로 유동인구가 꾸준히 형성되는 곳입니다. 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 상권이 활성화되어 있으며, 주거 및 상업 기능을 동시에 수행하는 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔이라는 용도를 고려할 때, 직장인 및 1인 가구를 대상으로 한 임대수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 10층에 위치합니다. 건물 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 공용 승강기 및 기계식 주차장 설비도 이용 가능합니다. 외벽은 석재 타일로 마감되었고, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 본 건의 토지는 2필지로, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다. 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

현장 조사 당시 점유자의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여, 설비 작동 여부, 누수, 내부 인테리어 상태 등을 파악하지 못했습니다. 이는 경매 입찰 시 반드시 유의해야 할 사항입니다. 또한, 해당 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다. 까치산역 인근 지역은 상대적으로 노후된 건물들이 많고, 다가구 주택 밀집 지역과 인접하여 주차 문제 등이 발생할 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 지역 특성상 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 생활 소음이나 주차 문제 등은 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철역 초역세권은 아니지만, 더블 역세권인 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 가지고 있습니다. 재매각 물건이며 특별매각조건이 존재하므로, 입찰 전 권리관계 및 조건을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 건물 내부 상태 확인이 불가한 점과 다양한 토지이용계획 및 제한사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 더블 역세권(5호선, 2호선)인 까치산역 인근의 편리한 교통망.

- 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

- 비교적 저렴한 감정가 대비 향후 시세 상승 가능성 잠재.

- 재매각 건으로, 특별매각조건을 잘 활용하면 유리한 조건으로 취득 가능성.

- 향후 지역 개발 계획 및 교통망 개선에 따른 가치 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계