나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131566 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경131566 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경131566 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17길 18-36, 제3층 제304호 (개봉동, 이담채3) | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 194,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경131566 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경131566 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 327-8 이담채3 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 신현아의 임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 개봉역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능한 환경입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 소유자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 임차인 신현아의 임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 존재하며, 매수인은 해당 기관에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 주택도시보증공사는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우 이를 대위 변제하고 임차인으로부터 보증금 반환채권을 양도받아 구상권을 행사합니다. 따라서 매수인은 임차인 관련 권리관계를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 개봉동 일대는 주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 본 물건 자체의 소규모 면적과 용도를 고려할 때, 인근의 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상권의 영향을 주로 받을 것으로 판단됩니다. 개봉역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

인근에 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거지로서 다세대 주택이 밀집한 지역으로, 주변에 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등 여러 법규에 의한 제한을 받고 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 건축 및 토지 이용 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 잠재적 리스크

가. 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되어 기존 입찰자들의 포기 사유나 잔류 리스크에 대한 분석이 필요합니다.

나. 임차권 승계 문제: 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로 되어 있으며, 보증금 반환 관련 조건이 명시되어 있어 매수인이 인수하거나 해결해야 할 채무가 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

다. 복합적인 토지 이용 제한: 다양한 법규로 인한 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 개봉역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리한 편입니다. 감정가는 2억 4300만원이나, 3회 유찰되어 최저 입찰가는 1억 9440만원 수준입니다 (2025년 12월 4일 기준). 임차권 관련 복잡한 권리 관계가 존재하며, 재매각 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 소규모 면적의 다세대주택이라는 점과 다양한 토지이용 제한 사항을 종합적으로 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

가. 역세권 입지: 개봉역 남서측 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리한 점은 장점입니다.

나. 저감된 최저 입찰가: 3회 유찰로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰 참여가 가능합니다.

다. 잠재적 가치: 향후 지역 개발 가능성이나 소형 주택에 대한 수요를 고려한 투자 접근이 가능할 수 있습니다.

*참고: 지도 검색 결과, 물건지 인근에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만 개봉동 일대에는 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.*

*면적은 1평당 3.3058㎡를 기준으로 계산되었습니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계