나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135605 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135605 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경135605 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18바길 34-10, 제5층 제502호 (화곡동, 루미힐스) | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 131,482,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경135605 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135605 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 321,000,000원

토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 이유진의 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.2. 물건 상세 정보 (감정평가서 요약)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

사용승인일: 2021년 11월 25일

외벽: 치장벽돌 및 타일붙임 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 도시가스 개별난방설비

토지 형상 및 이용상태: 대체로 완경사의 세장형 토지로서, 도시형생활주택 부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북측으로 약 노폭 5m로 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 손OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로 재매각 물건이며, 임차인 이유진의 임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 추가적인 부담 없이 명도를 진행할 수 있는 긍정적인 조건으로 판단됩니다. 다만, 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 세부 내용은 계약서 및 관련 법률 전문가와 함께 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 강서구 화곡동은 인구 밀집도가 높은 지역으로, 특히 까치산역 주변은 2호선 연장선 종점과 5호선이 교차하는 환승역세권 상권을 형성하고 있습니다.

주변에는 서울신정고등학교 등 교육시설이 있으며, 다세대주택, 빌라촌 등 주거 지역이 발달해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

까치산역 상권은 지역 밀착형 상권과 역세권 상권의 특징을 모두 가지고 있으며, 음식점, 편의점, 의류, 미용, 약국 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주요 프랜차이즈 매장들도 다수 입점해 있으며, 지역 주민들의 꾸준한 소비 활동이 예상됩니다.

본 물건 주변에 뚜렷하게 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 주변 지역의 개발 계획이나 미시적인 환경 변화 가능성은 상시 존재하므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 서울신정고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

교통 측면에서는 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

편의시설로는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (구체적인 대형 병원, 마트 등은 추가 조사 필요).

1.7. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 매각에서 문제가 있었을 가능성이 있으므로 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 요구됩니다.

주의사항으로 명시된 임차권 관련 조건(주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)을 매수인에게 유리하게 이행해야 하는지에 대한 명확한 검토가 필요합니다.

2021년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 유지보수 및 관리에 대한 계획이 필요합니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역 등 일부 제한이 있으나, 일반적인 주거 용도로는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 준신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건이 우수합니다.

주변에 학교 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높으며, 재매각 물건임에도 불구하고 임차권 관련 조건이 매수자에게 유리하게 명시되어 있어 명도 과정에서의 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 재매각 물건의 특성상 잠재적인 문제점을 면밀히 파악하고, 명시된 임차권 관련 조건을 정확히 이해하고 이행하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

양호한 입지와 편리한 교통: 서울 강서구 핵심 지역에 위치하며, 지하철 2, 5호선 접근성이 뛰어납니다.

신축 건물: 2021년 준공으로 즉시 사용 가능하며, 비교적 낮은 관리비와 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

긍정적인 권리 관계: 임차권 관련 주의사항이 매수인에게 유리하게 명시되어 있어 권리상 리스크가 낮습니다.

지역 내 수요: 인구 밀집 지역에 위치하여 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

가치 상승 기대: 강서 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계