나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135933 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제8층 제803호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근(화곡동 24-148)에
위치하며 인근은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상 8층(사용승인 2020년 10월 29일) 내
제8층 제803호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한
사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역
(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135933 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제8층 제803호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 287,000,000원

* 토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

* 토지지분: 9.74㎡ (약 2.95평)

* 건물면적: 25.39㎡ (약 7.68평)

* 건물지분: 25.39㎡ (약 7.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 재매각, HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

* 주의사항:

* 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 인근은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상 8층 건물 내 제8층 제803호입니다. 사용승인은 2020년 10월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 건물 외벽: 석재붙임 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 샷시창호 등입니다.

* 건물 이용 상태: JSON 데이터에 따르면, 본 건물은 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(강서세무서장, 2022-09-14)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, "물건명세서 참고사항"에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분이 명시되어 있으나 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 그러나 일반적인 경매 절차상, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 낙찰자가 인수하는 권리는 없다고 볼 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-29

* 확정일자: 2021-01-13

* 배당신고일자: 2023-03-08

* 대항력: 없음으로 기재되어 있습니다.

* 특이사항: 본 물건은 "재매각"이며, "HUG 인수조건 변경" 및 "대항력있는임차인" 관련 특이사항이 있습니다. 특히, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 인수할 의무가 없음을 시사합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 근린상가 용도로 등록되어 있으며, 건물 자체는 도시형생활주택, 업무시설, 제1종근린생활시설(소매점) 등 복합 용도로 활용될 수 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 화곡동은 주거 밀집 지역으로 풍부한 배후 수요를 가지고 있으며, 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. (참고:)

* 다만, 최근 전세사기 여파 등으로 인해 상권 침체 및 공실률 증가에 대한 우려도 있습니다. (참고:)

* 본 물건이 위치한 지역은 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. (참고:)

5. 생활정보

* 서울화곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물은 2020년에 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

* 도시지역, 일반상업지역 등 용도지역에 해당하며, 공항 관련 보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 이전에 매각이 유찰되었거나 취소된 이력이 있는 재매각 건으로, 특별한 사정이나 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

* 임차인 권리관계의 복잡성: '대항력 없음'으로 기재된 임차인 정보와 '대항력있는임차인'이라는 특이사항 간에 불일치가 존재합니다. 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있으나, 관련 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 주변 상권 상황: 최근 전세사기 여파 등으로 인해 화곡동 일대 상권이 위축되고 공실률이 증가하는 추세에 있다는 점을 고려해야 합니다. (참고:)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물에 위치한 근린상가로, 복합 용도로 활용 가능성이 있습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 그러나 재매각 이력, 임차인 권리관계의 복잡성, 다양한 토지이용 제한사항, 그리고 최근 지역 상권의 침체 가능성 등은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 임차인 관련 조건의 명확한 이해와 법적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있어 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* HUG 인수조건: 임차인 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각된다는 점은 잠재적 투자자에게 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

* 매수신청보증금: 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높지만, 이는 매각 절차의 특수성을 반영한 것입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 287,000,000원입니다. 총 채권액(등기부채권 총액)은 305,000,000원입니다. 재매각 물건임을 감안하고, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 상권 상황 및 임차인 관련 상세 조건 확인 후 신중한 결정이 필요합니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 및 총 채권액, 그리고 재매각이라는 점을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.