나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135933 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제8층 제803호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135933 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제8층 제803호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경135933 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로3길 30, 제8층 제803호 (화곡동, 동원에이스뷰) | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 117,555,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2024타경135933 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2024타경135933 (1) 입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제8층 제803호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 287,000,000원입니다.

토지면적은 9.74㎡ (약 2.95평)이며, 건물면적은 25.39㎡ (약 7.68평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건은 재매각 건으로 진행 중입니다.

건물 사용승인일은 2020년 10월 29일입니다.

본 건은 근린생활시설로, 아파트와 달리 전용면적과 분양면적을 구분하여 표시하지 않습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북서측으로는 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 중 제8층 제803호입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 공항과 관련한 중요시설물보호지구, 수평표면구역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

소유자 겸 채무자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사에 관한 내용입니다. 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 잠재적인 부담이 될 수 있으므로, 임차 관계 및 보증금 반환 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

서울화곡초등학교 인근에 위치하여 주거 밀집 지역의 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔 등이 많아 일반적인 근린생활시설로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

업종에 따라 다르겠지만, 초등학교 인근이라는 점을 고려할 때 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울화곡초등학교와 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변 지역은 주택가 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 자체에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 명시된 "주의사항"입니다. 임차인과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금에 대해 매수인에게 청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 충족되어야 합니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

또한, 공항 관련 시설 보호지구 및 대공방어협조구역에 해당하여 항공기 소음이나 고도 제한과 같은 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 이는 건물 이용이나 향후 재건축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

마지막으로, 임대 관계가 미상으로 파악되어 있어, 현재 공실인지 임대가 나가 있는지, 임대료 수준은 어떤지 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 초등학교 인근에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물이며, 감정가 대비 투자 가치를 검토해 볼 만합니다.

그러나 재매각 건이라는 점과 임차인 보증금 관련 조건부 매각이라는 특이사항은 본 건의 가장 큰 변수입니다. 매수인은 이 조건의 이행 여부를 면밀히 확인하고, 미이행 시 발생할 수 있는 위험을 감수해야 할 수 있습니다. 공항 관련 지역적 특성 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

상대적으로 저렴한 감정가에 대한 재매각 기회입니다.

초등학교 인근 지역의 꾸준한 근린생활시설 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 조건부 매각의 리스크를 명확히 인지하고, 임대차 관계를 철저히 조사하여 인수 또는 명도 관련 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에 신중한 접근이 필요합니다.

명확한 권리 분석과 더불어, 해당 지역의 개발 가능성 및 향후 임대 수익률을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계