나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63693 [2] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-61 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63693 [2] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-61 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경63693
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-61
• 용도: 단독주택

고양지원 경매3계 2024타경63693 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-61 | 감정가: 455,197,780원 | 최저가: 156,133,000원 | 용도: 단독주택

1. 고양지원 2024타경63693 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2024타경63693 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-61

용도: 임야

감정가: 455,197,780원

토지면적: 166.00㎡ (약 50.22평)

토지 지분율: 16600

건물면적: 143.11㎡ (약 43.27평)

건물 지분율: 14311.000000000002

건물 제시외면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 서OOOOOOOO

감정평가 기준일: 2024년 3월 18일

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "기동경찰교육훈련센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입은 인접 도로(내유동 672-31, 672-48, 672-47, 672-70, 672-63, 672-66)를 통해 가능하며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장이 소재하여 보통 수준입니다. 토지는 대체로 등고·평탄한 사다리형 및 자루형의 임야이나, 지상에 건물이 건축 중단된 상태로 이용되고 있습니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리지역(주거지역), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 다양한 용도 제한이 존재합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 소유자 겸 채무자인 장OO씨로부터 경매가 진행되었습니다. 주요 권리 사항으로는 '유치권' 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태로 확인되었습니다. 경매 관련 법규에 따르면, 유치권은 등기되지 않으며 낙찰자에게 인수될 수 있어 철저한 확인이 필요합니다. 특히, 본 건의 경우 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 설치되어 있으나, 법원 감정평가서 및 현황조사서 상 그 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소입니다. 또한, 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태로 건축이 중단되었으며, 건축 허가 자체는 유효한 상태로 파악되었습니다. 진입도로의 소유권이 본건과 달리하는 경우, 법적 분쟁(지료 청구 등)이 발생할 소지가 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 내유동 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주의 상권으로 보이며, 대중교통 이용이 가능한 점은 긍정적입니다.

1.5. 생활 정보

주변에 주거 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 유치권의 불확실성: '유치권 행사 중'이라는 현수막이 설치되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립된 경우, 낙찰자가 공사대금 등 채무를 인수해야 할 가능성이 있어 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 경매개시결정 등기 이전에 유치권이 성립되었는지 여부가 중요하며, 낙찰자의 철저한 조사가 요구됩니다.

2. 미사용승인 건물: 건축 허가는 유효하나 사용승인을 받지 않은 상태이므로, 향후 건축법 등 관련 규제에 따라 건축물의 용도 변경, 증축, 개축, 또는 재건축 등에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 대출 실행 등에도 어려움이 있을 수 있습니다.

3. 도로 접근 분쟁 가능성: 경매로 인해 진입도로의 소유권이 달라질 경우, 토지 사용에 대한 지료 청구 등의 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 혐오시설 인근 지역 가능성: 주변 지역(내유동 일대)은 대규모 소각장 설치 예정지 등으로 언급된 바 있어, 향후 해당 지역의 환경 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이는 혐오시설로 분류될 수 있으며, 지역 주민들의 민감한 이슈가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 임야 위에 건축 중단된 상태의 건물이 소재하며, 불확실한 유치권 신고와 사용승인을 받지 못한 건물이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들로 인해 낙찰 후 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 가능성이 높습니다. 또한, 인근 지역의 혐오시설 관련 이슈는 향후 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 모든 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

높은 위험 부담을 감수할 수 있는 투자자에게는 다음과 같은 잠재적 투자 포인트를 고려할 수 있습니다.

1. 저가 매수 기회: 유치권 및 미완공 건물로 인한 위험 때문에 경매 가격이 낮게 형성될 경우, 이러한 리스크를 해결할 수 있는 투자자에게는 시세 차익의 기회가 될 수 있습니다.

2. 개발 잠재력: 해당 지역의 토지 이용 계획 및 주변 개발 동향을 면밀히 파악하여, 향후 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 다만, 혐오시설 인근 지역이라는 점은 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

3. 유치권 및 건축 문제 해결 시 가치 상승: 만약 유치권 문제를 원만히 해결하고, 건축을 완료하여 사용승인을 받는다면 건물 가치가 상승할 수 있습니다. 그러나 이 과정은 상당한 시간과 비용을 요구할 것입니다.

법원 정보

고양지원 경매3계