나이스옥션 법원경매 고양 2023타경73105 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 393-4 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2023타경73105 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 393-4 과수원 경매

• 사건번호: 2023타경73105
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 393-4
• 용도: 과수원

고양지원 경매3계 2023타경73105 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 393-4 | 감정가: 3,208,690,000원 | 최저가: 539,285,000원 | 용도: 과수원

1. 고양지원 2023타경73105 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2023타경73105 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 393-4

용도: 과수원

감정가: 3,208,690,000원

토지면적: 2,707.00㎡ (약 818.92평)

토지지분: 2,707㎡ (약 818.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 재매각

주의사항:

1. 일괄매각 (토지매각 대상이나, 관련 건물에 대한 주의사항이 다수 존재합니다.)

2. 목록1, 2 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 낙찰 보증금은 반환되지 않습니다.)

3. 매각에서 제외되는 지상 건물 있음. 제시외 건물 소재로 인하여 가격 제한: 목록1 (1,888,810,000원), 목록2 (357,273,000원)

3-1. 소유자 블루문인베스트주식회사로부터 목록1, 2 관련 서울남부지방법원 2019가합108733 건물철거 판결문이 제출되었습니다.

4. 목록1, 2 지목은 '과수원'이나, 현황은 목록1 지상에 제시외 건물이 대지로 이용되고 일부 노지 형태이며, 목록2는 대부분 세멘트 바닥 공사가 되어 있고 낮은 담이 설치되어 있으며 일부 수풀이 우거진 노지 형태입니다.

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 "고봉동2통회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 제조업소 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

- 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

- 형태 및 이용상태: 대상 물건(1, 2) 공히 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 ‘주거기타’로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태:

- 대상 물건(1)은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 현황 포장도로와 접합니다.

- 대상 물건(2)는 지적 및 현황 맹지이나, 인접 필지를 통해 도보로 접근이 가능합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 대상 물건(1, 2) 공히 계획관리지역, 국토이용용도지역기타(성장관리지역(복합 zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역 300m 내), 과밀억제권역입니다.

- 제시목록 외의 물건: 관할 구청 건축과 유선 탐문 결과, 대상 물건 지상에 신축허가 후 공사 중인 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있는 바, 별도 확인이 필요하며, 지상에 소재하는 건물이 토지의 사용·수익에 영향을 미칠 경우의 토지가액을 별도로 산정하여 '감정평가명세표' 상에 기재하였으니 경매 진행 및 입찰 시 참고 바랍니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 없음.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치하고 있으며, "고봉동2통회관" 남서측 인근 지역에 속합니다. 주위 환경은 단독주택, 소규모 제조업소, 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 것으로 파악됩니다. 토지는 전반적으로 등고평탄한 부정형이며, 현재는 '주거기타' 용도로 이용 중인 것으로 감정평가되었습니다.

주요 도로 접근성을 살펴보면, 목록1 토지는 북측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 진입이 원활할 것으로 보입니다. 반면, 목록2 토지는 지적 및 현황상 맹지로서, 인접 필지를 통해 도보로 접근이 가능한 상황입니다.

토지이용계획상 본 물건은 계획관리지역, 성장관리지역(복합 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 향후 건축 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받게 됨을 의미합니다. 최근 보도에 따르면 고양시 성장관리계획 구역이 조정되면서 일부 지역에서 건축물 용도 및 도로 조건 등이 제한될 수 있다는 점도 고려할 필요가 있습니다. 본 물건지 주변으로는 대규모 개발 사업보다는 지적재조사 사업이 완료되어 토지의 경계가 정리되고, 토지의 가치가 향상될 수 있는 기반이 마련되었다는 소식이 있습니다.

혐오시설 관련하여 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 주위 환경이 주거, 소규모 제조업소, 농경지가 혼재되어 있어 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮아 보입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 고양지원 2023타경73105 (1)입니다. 채권자는 북OOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 '재매각' 건이라는 점을 주목해야 합니다. 재매각 물건은 이전 입찰에서 낙찰되었으나 계약 불이행 등의 사유로 다시 매각 절차를 밟는 경우가 많으므로, 이전 낙찰 내역이나 특별한 사유가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

'농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점은 본 건의 가장 큰 특징 중 하나입니다. 토지의 지목이 '과수원'으로 되어 있으며, 현황 역시 일부 노지형태를 포함하고 있어 농지법의 적용을 받습니다. 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출하지 않으면 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금도 반환받지 못하게 됩니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

'법정지상권' 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 소유자에게 지료를 지급하고 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 특히, 본 건에서는 소유자로부터 건물 철거 판결문이 제출되었고(서울남부지방법원 2019가합108733), 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재한다는 점은 복잡한 법정지상권 또는 그와 유사한 상황이 발생할 수 있음을 시사합니다. 매각에서 제외되는 건물은 낙찰자가 인수하는 것이 아니지만, 해당 건물의 존재 자체가 토지의 사용·수익에 영향을 미칠 수 있어 감정가에 반영되었습니다.

4. 상권분석

본 물건지는 사리현동의 농경지 및 단독주택, 소규모 제조업소가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 현재 지목상 '과수원'이지만, 일부는 대지 및 노지 형태로 이용되고 있으며, 일부에는 세멘트 포장 및 낮은 담이 설치된 형태를 보입니다. 이는 과거 농업 목적 외에 다른 용도로 활용되었거나 현재 이용 중임을 시사합니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권이 발달한 지역과는 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, '고봉동2통회관'이 인근에 소재하고 있고, '주거기타'로 이용 중이라는 점으로 보아, 해당 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모의 근린 상업 기능이 존재할 가능성이 있습니다.

향후 개발 가능성은 고양시의 전반적인 도시 계획 및 성장관리계획의 영향을 받을 것으로 보입니다. 일산동구 일대는 대규모 개발 사업(예: 일산테크노밸리, 고양 창릉 공공주택지구 등)이 추진되고 있거나 계획 중에 있어, 인근 지역의 잠재적 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 본 물건지의 구체적인 성장관리계획 지역 지정 여부 및 개발 방향에 따라 상권의 변화 양상이 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건지는 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치하여, 고양시의 생활 인프라를 공유할 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어, 전원생활의 일부를 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 대규모 상업 지구, 대형 마트, 문화 시설 등은 차량 이동이 필요한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 또한, '고봉동2통회관'이 인근에 있어 지역 커뮤니티 활동의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

주거지로서의 기능은 현재 토지 이용 현황 및 주변 환경을 고려할 때, 추가적인 개발이나 정비가 이루어지지 않는다면 일반적인 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건을 입찰하시기 전 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

- 농지취득자격증명 미비: 가장 큰 리스크 요인으로, 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우 낙찰 자체가 무효가 되며 보증금을 몰수당합니다. 특히 농지법 및 관련 규제 강화 추세를 고려할 때, 자격 증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

- 복잡한 법적 권리관계: 매각에서 제외되는 지상 건물과 해당 건물에 대한 철거 판결문 존재는 법정지상권 또는 유사한 권리 분쟁의 소지를 안고 있습니다. 이는 토지의 자유로운 사용·수익을 제한할 수 있으며, 추후 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 가능성을 내포합니다. 감정가에 반영된 제외 건물로 인한 가격 제한 부분(목록1: 1,888,810,000원, 목록2: 357,273,000원)은 이러한 권리 관계의 복잡성을 반증합니다.

- 맹지 (목록2): 목록2 토지가 맹지라는 점은 토지 이용 및 개발 시 진입로 확보에 따른 어려움이나 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

- 재매각 물건: 재매각 물건은 일반적으로 매수 신청인의 자금 조달 문제, 권리 관계에 대한 오인, 또는 기타 예상치 못한 사유로 인해 다시 시장에 나오는 경우가 많습니다. 본 건 역시 이러한 숨겨진 문제점이 있는지 면밀히 파악해야 합니다.

- 현황과 공부상 지목 불일치: 지목은 '과수원'이나 현황이 '주거기타', '대지', '노지' 등으로 이용되고 있어, 향후 지목 변경 등 행정 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 토지로서, 계획관리지역에 속해 있어 기본적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 보통 수준이며, 토지 이용 현황도 비교적 평탄하여 활용 가능성이 있습니다.

그러나 본 건은 여러 가지 중대한 리스크 요인을 동시에 안고 있습니다. 첫째, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 자체가 무의미해집니다. 둘째, 매각에서 제외되는 건물이 존재하고 해당 건물에 대한 철거 판결이 있는 등 복잡한 법적 권리 관계가 얽혀 있어 토지의 자유로운 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 셋째, 목록2 토지의 맹지 여부는 접근성 문제를 야기할 수 있습니다. 더불어 재매각 물건이라는 점은 추가적인 조사가 필요한 부분입니다.

따라서 본 물건은 명확한 권리 분석 및 법률 검토, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능성에 대한 철저한 사전 확인 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자 고려는 다음과 같은 잠재적 이점과 함께 신중하게 이루어져야 합니다.

- 개발 잠재력: 본 물건이 속한 지역은 계획관리지역으로, 향후 고양시의 도시 개발 계획 및 성장관리계획에 따라 발전 가능성이 있습니다. 특히 주변의 지적재조사 사업 완료는 토지 가치 상승의 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

- 상대적으로 저렴한 가격 가능성: 재매각 물건이거나, 복잡한 권리관계 및 농지취득자격증명과 같은 제약 조건으로 인해 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

- 토지 활용 유연성: 비록 현재 지목은 과수원이지만, 현황은 대지 및 노지 형태로 이용되고 있으며, '주거기타'로 분류되어 있어 향후 관련 법규 및 행정 절차를 거친다면 건축 등 다른 용도로의 전환 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 농지법 및 성장관리계획 등의 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

- 입지적 장점: 고양시의 주요 지역과 연결성이 있으며, 인근의 개발 사업(예: 일산 테크노밸리 등)은 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매3계