나이스옥션 법원경매 부산 2023타경56257 [1] 부산광역시 부산진구 연지동 42-4 연지우성스마트시티뷰 지하1층 비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2023.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 "부산시민공원" 북측 인근에 위치하는 연지우성
스마트시티뷰 지하1층 비101호 외 1개호로서, 부근은 시민공원, 아파트, 오피스텔 및 근린
생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 21층건 내 지하1층 비101호 외 1개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인딩 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지마감 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호 (1): 제2종근린생활시설(체력단련장)(상호: 우성스마트피트니스),

일련번호 (2): 제1종근린생활시설(목욕장)(상호: 우성스마트사우나)로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템에어컨 등이 있
으며, 일련번호(2)는 온수보일러 등 목욕탕 운영에 필요한 각종 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

42-4번지: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m-50m)(2013-01-02)(접합), 가로구역별 최
고높이 제한지역(2012-06-27)(54m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>.
42-25번지: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m-50m)(2013-01-02)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2012-06-27)(54m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건의 평가는 "구분건물" 이나 건물 외부에 제시외물건(기호㉠,㉡)이 소재하
여 별도 평가하였으니, 제시외물건의 소유권에 관한 사항 및 일괄매각여부 등
은 경매진행시 반드시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 물건(1-1,출입구 철골조 건물, 2-1.지하수 관정)은 매각포함(단, 지하수이용허가 및 명의변경은 관할구청에 문의사항임),
2. 임차인 오은미는 2023.09.12.자 공사대금 59,243,900원의 유치권신고서 제출했으나, 그 성립여부는 불분명함.
3. 2023.12.07.자 경매신청채권자의 유치권권리배제신청서 제출(오은미는 소유자 법인의 사내이사이고 채무자 겸 소유자법인 대표이사의 배우자로서 허위의 유치권신고라고 주장함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부산지방법원 2023타경56257 (1)

경매구분: 부동산임의경매

물건종류: 근린상가

감정가: 4,009,400,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지및건축물현황

소재지: 부산광역시 부산진구 연지동 42-4 연지우성스마트시티뷰 지하1층 비101호 외 1개호

토지면적: 162.53㎡ (약 49.16평)

건물면적: 1234.85㎡ (약 373.51평)

건물구조: 철근콘크리트구조 21층 건물 중 지하1층 B101호, 지상2층 201호 (이용상태: 체력단련장, 목욕장)

제시외물건: 출입구 철골조 건물(1-1), 지하수 관정(2-1) 포함 매각 (단, 지하수 이용 허가 및 명의 변경은 관할 구청 문의)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 "부산시민공원" 북측 인근에 위치함.

주변은 시민공원, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

남측으로 광대로와 접해 있어 시내외 이동이 수월함.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023.06.19. 접수된 부산은행의 가압류임.

낙찰로 인해 모든 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됨.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보임.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 오은미

보증금: 300,000,000원

차임: 10,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-07-01

대항력: 있음

비고:

* 2023.09.12. 공사대금 59,243,900원 유치권 신고.

* 유치권 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자는 허위 유치권 주장하며 배제 신청함.

* 임차인 오은미는 소유자 법인의 사내이사 및 채무자 겸 대표이사의 배우자임.

3.3. 권리분석요약

말소기준권리보다 앞서는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 상반된 정보임.

대항력 있는 임차인 오은미의 보증금 3억원은 실제 인수될 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

유치권 신고인의 주장도 존재하나, 성립 여부가 불분명하고 이해관계 충돌 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됨.

4. 상권분석

4.1. 업종분석

현재 본건은 제2종근린생활시설(체력단련장) 및 제1종근린생활시설(목욕장)로 이용되고 있음.

지역 내에서 수요가 꾸준한 업종임.

4.2. 주변상권특성

부산시민공원 북측 인근으로 아파트, 오피스텔 등 배후 주거 수요가 풍부하며, 상업 시설 또한 발달해 있어 상권이 안정적인 편임.

단, 금회 경매 물건은 지하 1층과 지상 2층에 위치하여 가시성 측면에서 다소 불리할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

부산시민공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어, 인근에 학교가 존재할 가능성이 높음. 정확한 학군 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적리스크

6.1. 인수되는임차보증금위험

대항력 있는 임차인 오은미의 보증금 3억원 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 함. '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 이 위험을 간과하게 할 수 있으므로 실제 현장 조사 및 법률 자문을 통해 명확히 해야 함.

6.2. 유치권성립위험

공사대금 유치권 신고(59,243,900원)가 있으나, 성립 여부가 불분명함. 만약 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 하므로 주의가 필요함. 또한, 임차인과의 관계상 허위 주장 가능성도 상존함.

6.3. 유동화물건

본건은 '유동화물건'으로, 이는 채권이 유동화 과정을 거쳤음을 의미함. 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차가 발생할 수 있으므로, 상세한 분석이 필요함.

6.4. 혐오시설존재여부

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음. 부산시민공원을 중심으로 한 쾌적한 주거 및 상업 환경이 형성되어 있음.

7. 종합의견

본건은 부산시민공원 인근의 우수한 입지를 가진 상가 건물로, 현재 체력단련장 및 목욕탕으로 운영 중임.

권리상으로는 대부분 소멸 예정이나, 대항력 있는 임차인 오은미의 보증금 3억원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인임.

유치권 신고 역시 잠재적 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수 조건을 명확히 확인해야 함.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보만을 맹신하기보다는, 대항력 있는 임차인의 보증금 3억원을 실제 인수할 가능성을 열어두고 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자포인트

* 부산시민공원 인접이라는 최고의 입지 조건.

* 현재 성업 중인 근린생활시설(체력단련장, 목욕장)로 인한 즉시 수익 창출 가능성.

* 주변 개발 계획 및 부산시민공원 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙을 따르나, 대항력 있는 임차인 오은미의 보증금 3억원 인수 가능성이 높아 매우 신중한 접근이 필요함.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점과 대항력 있는 임차인 존재는 상반되는 정보이므로, 실제 인수될 수 있는 보증금을 고려한 가격 전략이 중요함.

* 감정가: 4,009,400,000원

* 잠재적 인수 보증금 (임차인 오은미): 300,000,000원

* 유치권 신고액 (성립 불분명): 59,243,900원

본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재를 바탕으로, 최악의 경우(보증금 인수)와 최선의 경우(보증금 미인수)를 모두 고려하여 산정하되, 인수 위험에 대한 충분한 대비를 권고함.

* 인수 보증금 3억원 전액 인수 시 : 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 시장 가격, 수익률 등을 고려하여 입찰가 산정. (예: 3,709,400,000원 수준부터 보수적 접근)

* 인수 보증금 0원으로 해석 시 : 감정가의 80~90% 수준으로 고려 가능. (예: 3,200,000,000원 ~ 3,600,000,000원)

따라서, 예상 입찰가는 위 두 가지 시나리오를 바탕으로 하되, 실제 인수 조건 확인 없이는 무리한 입찰은 금물 임.

보수적 관점의 예상 입찰가 범위: 3,200,000,000원 ~ 3,600,000,000원

(이는 '인수 보증금 합계: 0원'을 우선 적용한 범위이며, 임차인 보증금 3억원 인수 시에는 이보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 재산정해야 함.)

*철저한 현장 조사 및 권리 분석 선행 필수.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.