나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143422 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-57 마크하우스 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143422 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-57 마크하우스 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경143422 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로21길 20, 제5층 제503호 (화곡동, 마크하우스) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 140,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143422 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-57 마크하우스 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지 면적: 17.49㎡ (약 5.3평)

건물 면적: 26.73㎡ (약 8.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역에서 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 2020년 6월 26일에 사용 승인된 건물로 비교적 신축입니다.

1.3. 권리분석

본건은 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 존재합니다. 임차보증금은 275,000,000원이며, 임대차계약일자는 2020년 8월 5일, 확정일자는 2020년 8월 6일입니다. 그러나 주의사항으로 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항력을 주장하지 않기로 동의하였으며, 이는 HUG의 승인을 전제로 한다는 의미입니다. 임차보증금액이 감정가와 동일하다는 점은 특이사항이며, 이로 인해 권리관계가 복잡할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

까치산역 주변은 2호선과 5호선이 만나는 환승역으로 유동인구가 매우 풍부한 상권입니다. 역 출구가 한 블록에 모여 있어 유동인구 집중도가 높으며, 구도심의 특성상 지하철 의존도가 높습니다. 여성 의류, 패션 잡화, 뷰티, 식음료 등 여성 소비자를 타겟으로 하는 지역 밀착형 업종이 성업 중이며, 롯데리아, 편의점 등 대기업 브랜드 매장도 밀집해 있습니다. 현대화된 까치산 시장 또한 안정적인 유동인구 유입에 기여하고 있습니다. 이러한 상권 특성상 배후 주택가 인구의 구매력 또한 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 지하철 2·5호선 까치산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높으며, 다세대주택 및 공동주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량으로 접근이 용이하며, 건물에는 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차권 관계입니다. 2억 7천5백만원에 달하는 임차보증금이 존재하며, 대항력 포기 조건으로 매각되지만, 해당 조건의 이행 여부 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있어 향후 건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 다세대주택으로, 더블 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 까치산역 주변의 활발한 상권과 편리한 교통은 장점입니다. 다만, 2억 7천5백만원의 임차보증금이 존재하며 대항력 포기 조건부 매각이라는 점은 권리 분석에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 공항 관련 규제 등 토지이용계획상의 제한사항도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 더블 역세권이라는 탁월한 입지 조건은 향후 임대 수익이나 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 대항력 포기 조건부 임차권의 명확한 처리 방안이 확인된다면, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계