나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8193 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 8층 835호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 '인화초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 내
8층 835호건으로서, (사용승인일자: 2019.03.06.)
외벽: 타일마감 등,
내벽: 벽지마감 등,
바닥: 강마루마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1): 주거용 오피스텔임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①~⑧: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 폭 약 7미터 및 동측으로 폭 약 25미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①~⑧:일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8193 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 8층 835호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 내 8층 835호 (사용승인일자: 2019.03.06.)

용도: 주거용 오피스텔

1.2. 면적 정보

건물면적: 24.85㎡ (약 7.52평)

토지면적: 5.21㎡ (약 1.58평)

건물지분: 24.8529㎡

토지지분: 5.2093㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 125,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 '인화초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로3류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

말소기준권리: 수원세무서장의 압류 (등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-01-16)

등기부상 채권 총액: 90,000,000원

주요 등기사항:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-08-14)

* 주택임차권 (을1, 2024-08-28) - 권리자: 이경호, 금액: 90,000,000원, 전입/확정일자: 2022-08-24. 본 건 매각으로 말소될 예정입니다.

* 압류 (수원세무서장, 2024-01-16) - 말소 예정

* 압류 (수원시, 2024-05-31) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-06-02) - 말소 예정 (본 경매 사건)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-08-24

배당신고일자: 2024-08-28

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

분석: 임차인은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 매각 조건으로 임차권 등기 말소에 동의하였으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 보입니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 일도이동은 제주시의 도심 지역으로, 주택과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 최근 매매가 분석

최근 2년간 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 건물 면적(24.85㎡)과 유사한 24.8529㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 11월 15일 70,000,000원에 거래된 바 있습니다.

이후 2026년 6월 19일에는 약 24.97㎡ 면적이 90,000,000원, 25.25㎡ 면적이 95,000,000원에 거래되어, 최근 1년 사이 시세가 약 28% 이상 상승한 것으로 보입니다.

이를 바탕으로 본건(24.85㎡)의 현재 시세는 약 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 제주 신항 코아루 디펠리체

준공년월: 2019년 3월 6일 (신축급 오피스텔)

총 층수: 지하 4층, 지상 10층

세대수: 총 440세대 (835호는 8층에 위치)

설비: 기본 위생, 급배수, 소화, 화재 탐지, 승강기, 천장 매립형 에어컨, 가스보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육 시설

* 주변 편의시설: 마트, 병원, 음식점, 은행 등 다양한 근린생활시설 접근이 용이합니다.

* 교육 시설: 인근에 인화초등학교가 위치하고 있어 학군 관련 수요도 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인(이 )은 대항력이 없으므로 매수인에게 보증금을 인수시킬 의무는 없습니다. 다만, HUG와의 특별매각조건에 따라 임차권 등기 말소에 대한 조치가 명시되어 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변 지역 정보에 따르면, 특별히 혐오시설이 위치하거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 발견되지 않았습니다. 다만, 오피스텔의 특성상 공실 위험은 항상 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축인 오피스텔로, 제주시 도심 내 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하며 매수인이 인수할 권리나 부담이 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 최근 시세 상승세를 고려할 때, 감정가(125,000,000원) 대비 시세(90,000,000원~95,000,000원)가 낮은 편이나, 시세보다 높은 감정가 책정에 대한 분석이 필요합니다. 현재 시세를 기준으로 투자 가치를 고려한 신중한 입찰 접근이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)으로 내부 상태 양호 기대.

* 제주시 도심 지역에 위치하여 주거 및 임대 수요 꾸준함.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 이전 등기 절차 용이.

* 매수인이 인수할 보증금 및 권리가 없어 안전한 투자 가능.

* 최근 시세 상승 추세를 감안한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 6월 기준)를 반영하여 24.85㎡ 면적의 적정 가치를 산출한 결과, 약 89,000,000원 ~ 94,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 125,000,000원 대비 시세 차이가 존재하나, 낙찰을 위해서는 시세 상단가 이상을 고려해야 할 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 보았을 때 예상 입찰가는 98,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 시세와 감정가의 중간 지점을 고려한 가격으로, 경쟁 상황에 따라 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.