나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8201 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 머먹젠 1,2층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 “월정리복지회관” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

""철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕"" 지하1층 지상3층 건물 내 제1,2층 제104,105호, 제3층 제주101,주102,주103,주105,주107,주108,주109호로서,
외벽: 라임스톤 마감 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호(1,2): 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호(3,4,5,6,7,8,9): 다세대주택임.

설비내역

기본 급배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, '주상용건물' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
③: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 제주지방법원 2025타경8201 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 33 (신주소: 제주특별자치도 제주시 해맞이해안로 480-1), 머먹젠 1,2층 104호

해당 호실(104호)의 정확한 층수는 건축물대장 전유부 상 3층으로 확인되나, 초기 제공 정보와 일부 불일치가 있습니다.

건물명: 머먹젠

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점) - 해당 호실은 이 용도로 이용 중임.

감정가: 432,000,000원

토지 면적 (지분): 56.67㎡ (약 17.17평)

건물 면적 (전유부): 31.59㎡ (약 9.56평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 농협은행

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브 위 징크 지붕

사용승인일: 2018년 1월 15일

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재, "월정리복지회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

토지 형상: 인접 도로 대비 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지이며, '주상용건물' 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

매각물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 경매 신청인은 농협은행입니다.

말소기준권리: 2018년 2월 7일 농협은행의 근저당권 (을4)입니다.

소멸주의 적용: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 확인되는 을5 근저당, 갑7-갑14까지의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권"이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 현재로서는 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인이 없거나 있더라도 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

월정리 지역은 제주 동부 해안의 대표적인 관광 명소로, 아름다운 해변과 특색 있는 카페, 맛집들이 밀집해 있어 연중 관광객의 방문이 끊이지 않는 지역입니다.

본 물건은 이러한 활발한 관광 상권의 배후지 또는 인근에 위치하며, 일반음식점 등 근린생활시설로서의 운영 잠재력이 높습니다.

주변에 주거 시설도 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 상권으로서의 활용도 가능합니다.

제주 월정리 지역은 관광객 수요 증가에 힘입어 상권이 지속적으로 활성화되고 있는 추세입니다.

5. 생활정보

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

자연환경: 아름다운 월정리 해변 등 천혜의 자연환경을 가까이 두고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 33.1억 원에 달하여, 채무 규모가 매우 큽니다. 이는 물건의 가치 대비 과도한 담보 설정 또는 복잡한 권리 관계 가능성을 시사합니다.

토지이용계획상 제한:

* 계획관리지역, 자연취락지구

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2, 5등급 (저촉)

* 지하수자원보전4등급

* 건축계획심의대상구역

이러한 각종 지구 및 구역 지정은 향후 건축 행위, 개발, 리모델링 등에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 층수 표기의 혼선: 건축물대장 상 표제부와 전유부, 그리고 초기 제공된 소재지 정보 간에 해당 호실(104호)의 층수 표기에 일부 불일치가 있어, 정확한 현황 파악을 위해 반드시 현장 확인이 필요합니다.

혐오시설: 제주 구좌읍 월정리 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 동부의 유명 관광지인 월정리에 위치하여 상업적 활용 가치가 매우 높은 지역에 소재합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리상 부담은 없습니다.

임차인 인수 보증금이 없다는 점 또한 권리관계를 비교적 깔끔하게 합니다.

그러나 매우 높은 채권 총액과 토지 이용 계획상의 다양한 제한 사항은 잠재적 리스크로 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

건물 층수 표기에 대한 현장 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 제주 핵심 관광지인 월정리 소재.

권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

임차인 인수 부담 없음.

관광객 수요 기반의 높은 상권 잠재력.

일반음식점 등 근린생활시설 운영에 유리한 용도.

9. 예상 입찰가

감정가: 432,000,000원

본건은 임차인 인수 보증금이 없고 권리 분석상 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

하지만 등기부채권 총액이 매우 높다는 점, 토지 이용계획상의 다양한 제한, 건물 층수 표기에 대한 불확실성 등은 입찰가 산정에 신중을 기하게 하는 요소입니다.

월정리 지역의 최근 상가 및 건물 시세, 공실률, 예상 임대료 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 상권의 실질적인 활성화 정도, 예상되는 활용 방안 및 리스크 해소 가능성 등을 면밀히 검토한 후, 감정가를 기준으로 70~90% 선에서 입찰가를 결정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.