나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8181 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 146-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인감정 · 평가일 2025.06.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 신효동 소재 "효돈초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구(2020-07-31), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 3층 구조로서, [사용승인일자 : 1998.10.12] 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일마감 및 장판지 깔기 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

지하1층 : 근린생활시설(상호명 : 세원노래연습장(영업중단 상태))로 이용중이며, 1층 : 근린생활시설 및 소매점(상호명, 쉐돈식당, 동부팜마트)으로 이용중이며, 2층 : 근린생활시설(상호명 : 세원당구장)로 이용중이며, 3층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 냉방설비 등이 되어있으며, 단독주택은 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(구축물) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 하효동 146-3

1.2. 물건종별

근린주택

1.3. 감정가

964,646,472원

1.4. 토지면적

496. 00㎡ (약 150.04평)

1.5. 건물면적

674. 39㎡ (약 204.03평)

건물 제시외면적 257.01㎡ (약 77.76평) 포함

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 사건번호

제주지방법원 2025타경8181 (1)

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

농업협동조합자산관리회사 (주채권자, 채권자 표기상 농OOOOOOOOOOO)

1.10. 사용승인일자

1998년 10월 12일

1.11. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 효돈초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건으로 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

2.3. 인접 도로상태

본 건 동측으로 폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2017-10-30, 840,000,000원)보다 후순위 권리인 압류, 가압류, 근저당, 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 8,000,000원, 전입/사업일자 2016-01-05, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 5,000,000원, 전입/사업일자 2015-08-11, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017-01-06, 대항력 있음.

* 주식회사동부엠: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-11-05, 대항력 없음.

주의사항 : 상기 임차인 중 김 , 김 , 김 은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 및 명도에 대한 주의가 필요함.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 최근 거래된 물건들의 면적과 가격대는 다양하게 나타납니다. 2018년식 81.88㎡ 빌라가 2025년에 2억원, 2016년식 84.69㎡ 빌라가 2026년에 2.2억원에 거래되었습니다. 1996년식 70.97㎡ 빌라는 2026년에 0.8억원에 거래된 사례가 있습니다.

해당 물건은 근린주택으로, 상업시설 및 주거시설로 활용 가능하며, 연립주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 다만, 해당 지역 부동산 시장의 전반적인 가치를 참고할 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 9.64억원으로, 건물 총 면적 674.39㎡와 토지 면적 496㎡를 고려할 때, 상업용 부동산의 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

4.2. 업종 분석

건물은 지하 1층은 근린생활시설(노래연습장), 1층은 근린생활시설 및 소매점(식당, 마트), 2층은 근린생활시설(당구장), 3층은 단독주택으로 복합 이용 중입니다. 다양한 업종으로 활용 가능하며, 지역 특성상 배후 주거 단지 및 관광객 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 효돈초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

* 주변에 다양한 상가 및 식당, 마트 등이 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 차량 진입이 용이하며, 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 교육시설

* 효돈초등학교가 인근에 소재합니다.

5.3. 혐오시설

본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

명도 대상 임차인 중 3명(김 , 김 , 김 )이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들은 보증금이 0원이므로 법적으로 인수할 보증금은 없으나, 명도 완료 시점까지 거주하면서 임대료 수취 등의 권리를 주장할 수 있어, 명도 과정에서 시간적, 비용적 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 (구축물)

건물 제시외 면적 257.01㎡가 매각에 포함되어 있습니다. 이는 공부상 등록되지 않은 건축물이거나 구조물이므로, 매수인으로서는 해당 부분의 현황 확인 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 외에도 고도지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 재개발 시 제약을 받을 수 있는 요인이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 하효동의 주요 도로변에 위치한 근린주택으로, 다양한 용도로 활용 가능한 상가와 주택이 복합된 건물입니다. 입지 조건, 교통 상황, 주변 상권 등을 고려할 때 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 제시외 건물 포함, 다수의 도시계획적 제한 사항 등은 명도 및 향후 개발 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 주요 도로변에 위치하여 접근성이 우수하고 가시성이 좋습니다.

* 다목적 활용 가능: 근린생활시설, 소매점, 주택으로 복합 운영이 가능하여 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 지역 상권 활성화 잠재력: 배후 주거 단지 및 관광객 수요를 바탕으로 상권 성장 가능성이 있습니다.

* 토지 가치: 제주도의 지속적인 부동산 가치 상승 추세를 고려할 때 토지 자체의 가치 상승도 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 964,646,472원을 기준으로, 현재 시장 상황 및 물건 고유의 리스크(특히 대항력 있는 임차인 관련 명도 부담)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 약 80~90% 수준으로 책정될 수 있습니다.

보증금 0원의 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 868,000,000원 내외로 제안합니다.

* 이 금액은 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.