나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1384 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2995-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(일련번호 1)은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 '알밤오름' 북서측 원거리에 위치하며 인근지역은 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

(일련번호 1) 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스 정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

(일련번호 1) 인접토지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

(일련번호 1) 본건 서측으로 폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(일련번호 1) 계획관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(일련번호 2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 구조로, 외벽: 목재 샤이딩 등, 창호: 새시 마감 등임. (일련번호 3~6) 경량철골구조 패널위강판지붕 2층 구조로, 외벽: 패널 및 목재 샤이딩 등, 창호: 새시 마감 등임.

이용상태

(일련번호 2~6) 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

(일련번호 2~6) 기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

(일련번호 3~6)은 공부상 선흘리 2995-1번지, 2995-4번지 양지상 소재하는 것으로 등기되어 있으나 2995-4번지는 2995-1번지에 합병말소(2019.06.18)되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1384 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2995-1

용도: 단독주택

감정가: 973,427,800원

토지면적: 1750.00㎡ (약 530평)

건물면적: 358.96㎡ (약 109평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 건물 구성

총 5개의 동으로 구성되어 있으며, 1개 동은 단층(약 63㎡, 19평)이고 나머지 4개 동은 2층(각 약 73.99㎡, 22평)으로 이루어져 있습니다. 총 건물 면적은 358.96㎡(약 109평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 '알밤오름' 북서측 원거리에 위치합니다. 인근 지역은 주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건은 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역에 속하며, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전지구 3, 4등급(저촉)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2017년 11월 14일 접수된 제주양돈축산업협동조합의 근저당권(을2)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부상 권리 내용

토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 전세권 설정, 압류, 임의경매 등의 권리 내역이 등재되어 있으며, 이들 대부분은 말소 대상입니다. 건물 등기부 역시 소유권 보존, 근저당, 전세권 설정, 임의경매, 압류 등이 등재되어 있으며 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-01

확정일자: 2025-04-04

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 없음

* 임차인: 방

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-26

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있는 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임차인: 정

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-03-16

배당신고일자: 2025-08-19

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-25

확정일자: 2021-10-29

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 매각물건명세서 특이사항

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(별지목록 1-1, 2-1 내지 2-4, 3-1, 3-2, 4-1, 5-1, 6-1, 6-2) 및 별지목록1 지상 조경 등 및 조경수목도 평가에 포함되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시장 동향

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본건 단독주택과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* '선흘황토마을' (2002년식, 약 74.68㎡ 전용면적)은 2024년 10월 16,000만원에 거래되었으며, 2026년 6월 6,000만원 거래가 있습니다.

* '더포레선흘1차' (2021년식, 약 99.868㎡ 전용면적)는 2025년 5월 26,750만원에 거래 예정입니다.

본건의 감정가는 9억 7천만원대로, 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 토지 가치 분석 (추정)

제주시 조천읍 선흘리 지역의 계획관리지역 토지 시세는 평당 50만원에서 150만원 이상으로 형성될 수 있습니다. 본건 토지 면적 1750㎡ (약 530평)에 보수적으로 평당 100만원을 적용 시, 토지 가치는 약 5억 3천만원으로 추정 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주변은 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 단독주택 거주에 필요한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 가능하며 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 주변 환경 및 잠재적 이슈

'알밤오름' 인근의 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 일부 지역이 환경 보전 지구로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 2995-1번지 인근 지역에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

방상일 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 되어 있으나, 향후 임대차 관계와 관련된 분쟁이나 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구(저촉) 등으로 지정되어 있어, 건축 증축, 토지 형질 변경 등 토지의 활용 및 개발에 대한 법적 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 동일한 담보물이 다른 부동산에도 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 진행이나 추후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 1750㎡의 넓은 토지 위에 건축된 단독주택으로, 제주도 내에서 희소성 있는 부동산입니다. 넓은 토지 면적은 실수요자에게 매력적인 요소이며, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지 이용 제한 사항은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 감정가가 9억 7천만원대로 책정되어 있어, 토지 가치를 고려하면 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (1750㎡): 향후 증축, 신축, 또는 토지 분할 등 다양한 활용 가능성.

* 희소성 있는 단독주택: 제주도 내 단독주택에 대한 꾸준한 수요.

* 자연 친화적 환경: 제주도의 매력적인 자연 환경에 인접.

9. 예상 입찰가

본건은 넓은 토지를 가진 단독주택이므로, 주변 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

토지 면적(1750㎡) 및 입지, 건물 상태, 제시외 건물 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가는 973,427,800원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액은 0원입니다.

현 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 7억 8천만원 ~ 8억 7천만원)을 1차적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 건물 상태 정밀 평가, 주변 단독주택 매물 및 실거래가 조사, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있으므로, 전문가와 함께 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 반드시 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.