나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1380 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 101 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 2)는 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서귀포여자고등학교' 남서측 근거리에
위치하며 일대는 임야, 농경지, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1, 2) 까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입
니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 2)는 부정형의 토지로 완경사지이며, 자연림입니다.

인접 도로상태

- 기호(1): 지적공부상 서측 및 남측으로 폭 약 4m의 도로에 접하나, 포장은 2m~3m 정도 되
어있으며, 동측으로 폭 약 2m의 비포장도로에 접합니다.
- 기호(2): 지적공부상 동측으로 폭 약 4m의 도로에 접하나, 포장은 2m~3m 정도 되어있으며,
지적공부상 북측으로 도로에 접하나 통행이 어렵습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20.
고시(1000m 이내 일부제한)), 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 공익용산지,
보전산지, 상대보전지역(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)
(저촉)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1380 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 101

용도: 임야

감정가: 116,857,000원

토지면적: 1,157.00㎡ (약 350.01평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서귀포수산업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 호근동 소재 '서귀포여자고등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주변 일대는 임야, 농경지, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 대상 토지는 부정형의 토지로 완경사지이며, 현재 자연림 상태입니다.

* 인접 도로상태:

* 지적공부상 서측 및 남측으로 폭 약 4m의 도로에 접하나, 실제 포장 상태는 2~3m 정도입니다.

* 동측으로는 폭 약 2m의 비포장도로에 접합니다.

* 일부 구간(기호(2))은 지적공부상 북측으로 도로에 접하나 통행이 어렵습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권은 여러 차례 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(수협엔피엘대부주식회사, 132,000,000원)이 2013년 1월 17일에 설정되었습니다.

* 이후 설정된 근저당, 지상권 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 채권자(서귀포수산업협동조합)에 의한 임의경매로 진행됩니다.

* 현재 등기부채권 총액은 132,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 기재는 없으며, 등기부 상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 지상 수목: 본건 지상의 수목은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 서귀포여자고등학교 인근에 위치하며, 주변에 임야, 농경지, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 도시적인 상권보다는 지역 주민을 위한 생활 편의시설 위주로 형성될 가능성이 높습니다.

* 인근 시설: 서귀포여자고등학교와 인접해 있어 교육 관련 시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다. 다만, 직접적인 상업 지역과는 거리가 있어 활발한 상권 형성은 제한적입니다.

* 잠재적 가치: 서귀포시의 지속적인 개발 계획 및 관광객 증가 추세를 고려할 때, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 서귀포 시내와 인접해 있어 시내의 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서귀포여자고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

* 자연환경: 주변에 임야가 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지, 상대보전지역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 보전녹지지역의 경우 건축 행위에 엄격한 제한이 적용될 수 있습니다.

* 도로 접근성: 일부 구간의 도로가 협소하거나 비포장 상태이며, 통행이 어려운 부분도 있어 차량 접근성에 한계가 있을 수 있습니다.

* 경사 및 형태: 토지가 완경사지이며 부정형의 형태를 띠고 있어 토지 활용 및 건축 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 주변 지역에서 폐기물 소각 시설 등 혐오 시설 유치 관련 논의가 있었던 점을 고려할 때, 해당 지역 또는 인근에 잠재적으로 혐오 시설이 들어설 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 서호동에 위치한 임야로, 주변 환경은 전원적인 자연 경관과 주거지가 혼재되어 있습니다. 감정가는 116,857,000원이며, 토지 면적은 1,157.00㎡(약 350.01평)입니다. 등기부상 권리 관계는 임의경매로 인한 말소 기준권리 외에는 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 보전녹지지역, 특화경관지구 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 건축 및 토지 활용에 있어 상당한 제약이 따르는 점, 일부 도로 접근성의 제한, 완경사지의 형태 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 임대 관계는 미상이나 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시의 발전 가능성: 제주도의 지속적인 관광객 증가 및 개발 사업에 따라 서귀포시의 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 권리 분석상 명확한 인수 부담이 없고, 감정가 대비 저평가될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 자연 환경: 임야로서의 자연 친화적인 가치를 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 다양한 토지이용계획 제한으로 인해 일반적인 개발 목적의 투자보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 현재 제시된 감정가는 116,857,000원입니다. 주변 임야의 최근 매물 사례를 고려할 때, 3.3㎡당 약 22만원 내외의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 토대로 본 건의 면적(약 350평)에 대입하면 약 77,000,000원 ~ 116,857,000원 (3.3㎡당 22만원 ~ 33.4만원) 범위로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 도로 접근성 및 경사, 용도지역 제한 등의 제약을 감안할 때, 적극적인 투자보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.