나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8158 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1018 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 '제주북초등학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 10미터 및 북측으로 노폭 약 2미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일자 : 2001.09.25)
외벽 : 치장 타일 등,
내벽 : 실내인테리어, 벽지 마감 등,
바닥 : 바닥타일, 데코타일, 장판지 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 위락시설, 근린생활시설, 주차장임.
2~4층 : 다가구주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비(2~4층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1018번지에 위치한 근린주택입니다. 토지 면적은 228.00㎡ (약 68.97 평)이며, 건물 면적은 597.38㎡ (약 180.71 평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.2. 감정가 및 경매 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경8158 (1)이며, 감정평가액은 1,232,264,280원 (약 12억 3226만원)입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 4층 규모의 건물로, 2001년 9월 25일에 사용 승인되었습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 치장 타일 등, 내벽은 실내인테리어 및 벽지 마감, 바닥은 타일, 데코타일, 장판지 등으로 마감되었습니다. 1층은 위락시설, 근린생활시설, 주차장으로 이용 중이며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 '제주북초등학교' 남서측 인근에 소재하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본 토지는 인접 대지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중에 있습니다. 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 2미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로 1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등의 도시계획 및 법적 제한 사항이 있습니다.

2.5. 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 11월 19일에 접수된 근저당권 (제주중앙신용협동조합, 을5)입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

제공된 정보에 따르면 다음과 같은 임차인 현황이 파악되었습니다.

* 김 (김만옥):

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-01-30

비고: 보증금 및 차임이 기재되어 있지 않으나 대항력이 있는 임차인으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 차임이 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

* 이 (이다남):

대항력: 있음

보증금: 10,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자: 2016-06-13

확정일자: 2025-06-12

배당신고일자: 2025-06-12

비고: 대항력이 있는 임차인이며, 보증금 및 차임이 확인됩니다.

* 이 (이창현):

대항력: 있음

보증금: 1,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자: 2018-02-06

배당신고일자: 2025-09-12

비고: 대항력이 있는 임차인이며, 보증금 및 차임이 확인됩니다.

* 조 (조혜영):

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-27

비고: 보증금 및 차임이 기재되어 있지 않으나 대항력이 있는 임차인으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 차임이 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인:

강숙자, 김창유, 설호진, 정진나 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 특별한 문제가 없는 한 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 보증금

제공된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 없다는 의미로 해석됩니다. 그러나 위 임차인 현황에서 보듯이, 김 와 조 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 불분명하여 잠재적인 위험이 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 삼도이동 지역은 제주시 원도심 지역으로, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 제주북초등학교 등 교육시설과 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 1층의 위락시설 및 근린생활시설은 주변 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 JSON 정보는 개별 주택 단위의 거래 사례로 보이며, 대상 물건(근린주택)과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다. 해당 자료에 따르면 2025년 12월 기준으로 약 85㎡ 면적의 다세대 주택이 9천만원에서 1억원 수준의 거래가 있었습니다. 이는 단위 면적당 약 100만원 내외의 시세를 나타냅니다.

본 물건의 감정가액은 12억 3226만원으로, 약 597㎡의 연면적을 고려할 때 단위 면적당 약 206만원 수준입니다. 이는 개별 주택 시세 대비 높은 편이나, 근린주택이라는 특성상 상가 시설의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

본건과 유사한 근린주택의 직접적인 거래 사례를 추가적으로 파악해야 정확한 시세 판단이 가능하나, 감정가액을 기준으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 제주북초등학교가 인근에 위치하고 있어, 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 불분명한 임차인(김 , 조 )이 존재합니다. 이들의 보증금 또는 차임이 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 권리관계 조사가 필요합니다.

6.2. 건축물 용도 및 규제

건축물대장상 1층 용도가 위락시설, 근린생활시설, 주차장으로 되어 있어, 특히 위락시설의 경우 민원 발생 가능성 또는 특정 업종의 운영 제한 등이 있을 수 있습니다. 또한, 고도지구, 방화지구 등 다양한 토지 이용계획 및 제한 상태는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지 이용계획 및 제한 상태에 명시된 여러 법적 제한 사항(가축사육제한, 장애물제한, 역사문화환경보존지역 등)은 물건의 활용도나 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 삼도이동의 중심 상권에 위치한 근린주택으로, 우수한 입지와 복합적인 용도(상가, 주택)로 인한 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 관련 리스크와 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 감정가액을 기준으로 향후 시세 변동 및 임차인 인수 보증금 여부를 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 핵심 지역에 위치한 우량 입지.

* 근린생활시설과 다가구주택의 복합 용도로 인한 안정적인 임대 수익 기대.

* 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 주거 및 상업 가치가 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,232,264,280원입니다. 제공된 JSON 정보는 개별 주택 거래 사례로, 본건과 같은 근린주택 전체의 가치를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다. 따라서 감정가액을 기준으로 시장 상황, 수익률, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 경우, 감정가의 80~120% 수준에서 입찰가가 결정되는 경향이 있습니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원으로 산정되었으나, 불확실한 정보가 존재하는 임차인에 대한 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 10억 5천만원 ~ 12억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집 결과에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.