나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1341 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 ‘보성초등학교’ 북동측 원거리에 위치하고, 주위는 단독주택, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호2~5: 공히 본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2: 인접 도로 대비 평지인 사다리형의 토지로서, 주택건부지로 이용중임.
기호3~5: 공히 인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호2: 남측으로 노폭 약 6m 내외의 콘크리트포장도로(기호4)에 접함.
기호3: 북측으로 노폭 약5m 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호4: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 콘크리트포장도로(기호3)에 접함.
기호5: 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 콘크리트포장도로(기호3)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2: 계획관리지역 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호3: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호4~5: 공히 계획관리지역 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 으로서 (사용승인일 : 2019.03.26)

외벽: 드라이비트, 타일 마감 등, 창호: 샷시 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감, 바닥: 강마루마감 등

이용상태

기호 1: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호 1: 위생설비, 기본급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 일부 내부확인이 곤란하여, 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3,4,5. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1341 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-5번지 (추사로38번길 118-46)

용도: 단독주택

건물 사용승인일: 2019년 3월 26일

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층

감정가: 480,340,980원

토지 면적: 2586.00㎡ (약 782.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 141.13㎡ (약 42.69평)

건물 제시외 면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (목록1, 데크 등 포함 / 목록2, 조경수 및 조경시설 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 정만오 (정OO)

특이사항: 중복사건, 공동담보 물건.

주의사항: 목록3,4,5 토지 지분매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

주위 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 ‘보성초등학교’ 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하여 교통사정은 보통입니다. 본건 남측, 북측, 동측, 서측으로 각각 노폭 약 5~6m 내외의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태

기호2 토지는 인접 도로 대비 평지인 사다리형으로 주택 건부지로 이용 중입니다.

기호3~5 토지는 인접 도로 대비 평지인 부정형으로 도로로 이용 중입니다.

건물 이용 상태

본 건물은 2층 단독주택으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

매각물건 현황

본 건은 토지 및 건물이 일괄매각 대상이며, 목록1, 2의 부합물(데크, 조경수, 조경시설)과 제시외 건물(26㎡)도 포함하여 매각됩니다. 또한, 목록3,4,5 토지는 지분매각으로 진행됩니다.

권리 관계

등기부등본 상 말소기준권리는 사라신용협동조합의 근저당권(2023.02.22. 접수)입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 모든 근저당권, 소유권이전, 임의경매, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 389,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 이도운 (이 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2025년 5월 22일

* 배당신고일자: 2025년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

특이사항

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계 확인에 주의가 필요했으나, 권리분석 결과 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건의 진행 상황을 추가로 확인하시는 것이 좋습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 대정읍 안성리 지역은 주로 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재된 지역으로, 농업 활동 또는 전원생활을 위한 지역적 특성을 보입니다. 대규모 상업시설이나 중심상업지역과는 거리가 있습니다.

주변의 최근 주거용 부동산 거래 사례로는 KIS빌리지102(연립, 2013년식, 82.66㎡, 34,550만원)와 더뷰3동(다세대, 2017년식, 33.1706㎡, 5,300만원)이 있으나, 본건은 단독주택이며 토지 면적이 훨씬 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다. 안성리 일대의 주거용 부동산 거래가 있다는 점은 시장성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

본 건 인근에 '보성초등학교'가 위치하여 기본적인 교육 시설 접근이 가능합니다.

편의 시설

주변에 대규모 상업 시설이나 병원 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. '보성초등학교' 인근에 일부 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

교통

자체 차량 이용 시 제반 차량 접근이 용이하며, 본건 주변으로 도로가 잘 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한

본 건 토지는 계획관리지역으로, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전지구 3·4등급(저촉)에 해당합니다. 이에 따라 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있으므로 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

지분 매각 토지

목록3,4,5 토지가 지분 매각으로 진행되므로, 해당 토지의 실질적인 이용 및 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의 또는 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 특히 해당 토지가 도로로 이용 중인 점을 감안하면, 소유권 행사 범위가 제한적일 수 있습니다.

건물 내부 상태

현장 조사 시 건물 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 유사 건물 정보에 기반하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 건물 상태, 내부 마감, 설비 작동 여부 등은 재확인이 필수적입니다.

건축물 표제부 상 대지면적과의 차이

건축물표제부 상 대지면적은 417㎡이나, 본 건의 토지 면적은 2586㎡입니다. 이는 본 건 토지가 건축물 대장 상의 필지보다 훨씬 넓으며, 도로로 이용 중인 토지(기호3~5) 등이 지분 매각으로 포함되어 있는 복합적인 토지 구성임을 시사합니다. 토지 이용계획 및 실제 활용 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 2019년 사용승인된 2층 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 783평)을 보유하고 있다는 점이 큰 장점입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 인수하는 권리가 없다는 점에서 명확합니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 토지 중 일부(도로로 이용되는 부정형 토지)가 지분매각으로 진행되는 점, 토지 이용계획상의 여러 지구 지정(경관, 생태, 지하수) 및 저촉 사항, 그리고 건물 내부 상태에 대한 직접 확인이 어렵다는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 건의 투자는 이러한 복합적인 요소를 충분히 인지하고 현장 답사를 통해 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년)인 2층 단독주택 건물.

* 약 783평에 달하는 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성. (전원생활, 텃밭, 건축 등)

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 명확함.

* 제주 서귀포시의 자연 환경과 함께하는 주거 환경.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 480,340,980원

주변 시세 (연립, 다세대 기준):

* KIS빌리지102 (2013년식, 82.66㎡): 34,550만원 (2025년 7월 거래)

* 더뷰3동 (2017년식, 33.1706㎡): 5,300만원 (2026년 6월 거래)

본 건은 단독주택이며, 특히 넓은 토지 면적(약 783평)이 감정가에 큰 영향을 미치는 것으로 보입니다. 제공된 주변 연립/다세대 시세와 단독주택 자체의 시세를 직접 비교하기는 어려우나, 감정가 대비 넓은 토지를 고려하여 접근하는 것이 타당합니다.

감정가(4.8억원) 대비 평당 토지가는 약 61만원, 건물가는 약 112만원/평 수준입니다.

지분 매각 토지(도로 등)의 활용도 및 가치, 토지이용계획 상의 제약, 건물 내부 미확인 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

희망 입찰가 제안

종합적인 분석 결과, 감정가 대비 70~80% 수준을 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 희망 입찰가 범위: 336,000,000원 ~ 384,000,000원

* 추천 입찰가: 350,000,000원 ~ 370,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 산출되었으며, 실제 현장 조사, 건축물 상태 재확인, 지분 매각 토지에 대한 심층 분석, 주변 토지 시세 재확인 등을 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.