나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8149 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1235 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 ""법환초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

지적도상 '맹지'이나, 인접지를 경유하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물 개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목 '전'이나, 현황 과수목이 식재되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

제시외 건물(1-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8149 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1235

용도: 전

감정가: 1,396,374,000원

토지면적: 2774.00㎡ (약 839.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 21.60㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 엄

특이사항: 공유물분할경매, 제시외 건물(1-1) 포함

특수물건정보: 공유물분할경매

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 "법환초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 법환포구와 인접하여 바다 조망이 가능하며, 범섬, 섶섬, 문섬 등이 보이는 경관을 갖추고 있습니다. 또한 제주 올레길 7코스에 속해 있어 관광 및 산책로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 26일 접수된 제주지방법원의 강제경매개시결정(2025타경8149)입니다.

이하 등기부 요약 정보입니다.

* 갑17 (2025-05-26): 강제경매 (말소기준권리), 채권자: 엄성남, 말소: 말소.

* 갑16 (2023-09-26): 가처분 (2번 강명희 지분, 강인실 지분, 3번 강명희 지분), 채권자: 엄성남, 말소: 인수.

* 갑14 (2023-08-23): 2번 현춘선 지분 전부, 2번 강윤석 지분 전부, 4번 강윤석 지분 전부 이전 (증여), 채권자: 이금순 (임의경매로 인한 매각 2022타경24645).

* 갑4 (2014-07-28): 2번 오봉열 지분 전부 이전 (증여), 채권자: 강윤석.

* 갑2 (2013-04-22): 소유권이전 (상속), 채권자: 강명희외 4명.

* 갑1 (1978-10-23): 소유권이전, 채권자: 강전수.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서귀포시 법환동은 해안 관광 명소인 법환포구와 인접하며, 올레길 코스가 지나가는 지역으로 관광객의 방문이 꾸준한 지역입니다. 또한 강정지구와 인접하여 이마트, 롯데시네마 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 서귀포시 중앙동 등 주요 상권은 지역 내 소비의 중심지 역할을 하고 있으며, 전반적으로 관광 및 주거 복합 상권의 특성을 보입니다. 검색 결과, 법환동 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행된 바 있습니다.

5. 생활정보

본건은 법환초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다. 차량 출입이 가능하며 인근 지방도 이용이 편리하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 법환포구 근처에는 게스트하우스, 카페, 식당 등 편의시설이 자리하고 있어 생활 편의성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능한 상태입니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(1-1)이 매각에 포함되어 있으므로, 해당 부분에 대한 현황 및 법적 문제를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 토지 이용에 대한 다양한 법적 제한이 존재합니다.

* 권리 인수: 등기부상 '갑16'번 가처분 권리(채권자: 엄성남)가 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 가능성이 높으며, 낙찰 후 해당 채권자와의 추가적인 법적 또는 금전적 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 미확인 지상권: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 해당 지상권의 존재 여부와 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 0원으로 기재되어 있으나, 경매가 진행되는 점을 감안하여 정확한 채무 관계를 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 법환동에 위치한 전(밭)으로, 토지 면적이 상당하며 바다와 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 법환초등학교 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하고, 관광 자원과도 연계되는 지역입니다. 그러나 지적도상 맹지, 제시외 건물 포함, 다수의 토지 이용 제한, 그리고 무엇보다 '인수' 처리된 가처분 등 법적 권리 관련 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 낙찰자가 인수해야 하는 가처분 권리는 향후 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 해안 인접 입지: 지속적인 관광 수요와 개발 가능성을 가진 지역입니다.

* 공유물분할을 위한 경매: 물건 자체의 가치 외에 공유자 간의 관계 및 분할 절차에 따른 특수성이 존재합니다.

* 감정가 대비 잠재 가치: 현황 과수목 식재 등 공부상 지목과 현황의 차이를 고려한 가치 평가가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현장 조사 결과, 그리고 상기 명시된 잠재적 리스크(특히 '인수'되는 가처분 권리)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. '인수'되는 권리 및 기타 위험 요소를 감안하여, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 전문가와 상담하여 권리 분석 및 현장 조사를 더욱 심층적으로 수행할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.