나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51582 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 12층1213호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51582 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 12층1213호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51582
• 주소: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 12층1213호
• 감정가: 63,000,000원
• 최저가: 44,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

순천지원 경매9계 2025타경51582 | 소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 12층1213호 | 감정가: 63,000,000원 | 최저가: 44,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경51582 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 12층1213호로서, 지상 17층 중 12층에 위치합니다.

감정가는 63,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건의 전용면적(건물면적)은 36.37제곱미터(약 11.00평)이며, 대지권(토지면적)은 13.44제곱미터(약 4.07평)입니다.

일반적인 소형 아파트로, 전용면적 36.37제곱미터를 고려했을 때 분양면적은 약 49.5제곱미터(약 15평형) 내외로 추정됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 17층 건물 내 제12층으로서, 내벽은 벽지마감, 창호는 새시창호입니다.

일반적인 위생/급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 이용상태는 양호합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자우선매수신고로 인해 매수인이 변경될 수 있는 리스크가 있습니다.

또한, '특별매각조건 있음(전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회에 한함)'이 공지되어 있어, 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성도 존재하는 고위험 물건입니다.

등기사항전부증명서상 전세권설정이 확인되나, 정확한 임대관계는 미상입니다. 현장 조사 및 추가 권리 분석이 필수입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건 아파트는 전라남도 순천시 조례동 소재 'NC백화점 순천점' 서측에 인접하여 위치하며, 이는 순천의 주요 상권 및 주거 밀집 지역입니다.

부근은 대규모 아파트단지, 근린상가, 백화점 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

특히 NC백화점이 도보 1분 거리에 위치하며, 순천법원, 조례호수공원 등 주요 시설도 가까워 생활하기 좋은 곳으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건 아파트단지까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 단지 남측으로 연접한 왕복 4차선 도로변에 아파트단지 주출입로가 개설되어 있습니다.

인근 간선도로변에 시내버스 정류장이 위치하는 등 대중교통 이용도 용이하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

아파트 부지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(주를 이룸), 제1종전용주거지역 등이 혼재되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하는 등 도로 접근성은 좋습니다.

가축사육제한구역(전축종제한지역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 송OO입니다.

부동산임의경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행에 의해 경매가 진행된 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크

공부상 전세권이 설정되어 있는 것으로 보아, 실제 거주 임차인이 존재할 가능성이 높습니다.

정확한 임대차 관계는 미상이며, 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 명확한 임장 및 권리 분석이 필요합니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 순천 조례동의 핵심 상권 지역에 위치하며, NC백화점 순천점을 중심으로 형성된 대규모 근린상가 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 발달되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

생활편의시설로는 NC백화점, 근린상가 등이 인접해 있습니다.

휴식 공간으로는 조례호수공원이 가까이 위치하여 여가 활동 및 산책 환경이 조성되어 있습니다.

교육 환경 및 의료 시설 등은 순천시의 주요 지역인 조례동의 인프라를 이용할 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

소재지 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적으로 생활에 불편을 야기하는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

주변이 상업 및 대규모 주거단지로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

(1) **우선매수권 리스크:** 공유자우선매수신고와 전세사기피해자 우선매수권 행사가 모두 고지된 물건으로, 일반 투자자가 낙찰받기까지의 경쟁(경매 절차상)과 낙찰 후의 안정성(우선매수권 행사 여부) 측면에서 매우 높은 리스크를 가지고 있습니다.

(2) **임대차 리스크:** 전세권설정이 확인되나 정확한 임대관계는 미상인 바, 선순위 임차인의 존재 여부에 따라 명도 및 추가 부담금이 발생할 수 있습니다.

(3) **명도 리스크:** 특이사항(전세사기피해자)을 고려할 때, 명도 과정이 일반적인 경매 물건보다 복잡하고 장기화될 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 순천시 조례동의 핵심 상권 및 교통 요지에 위치한 소형 아파트로서, 입지 조건만으로 판단하면 뛰어난 투자 가치를 가집니다.

그러나 **공유자우선매수신고**와 **전세사기피해자 우선매수권**이라는 두 가지 치명적인 권리상의 리스크가 공존하는 물건입니다.

입찰자는 이러한 우선매수권 행사로 인해 낙찰이 무산되거나, 낙찰 후에도 예상치 못한 법적 문제에 직면할 수 있음을 충분히 인지해야 합니다.

감정가가 낮게 책정된 점을 고려하여 보수적인 입찰가를 설정하고, 반드시 **전문적인 권리 분석**을 선행한 후 입찰에 참여해야 하는 고난도 물건입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 최고의 입지

NC백화점 순천점 인접, 순천 법원 및 조례호수공원 근접 등 순천 내에서도 최고 수준의 주거 편의시설과 생활 인프라를 갖춘 입지입니다.

6.2. 소형 아파트의 희소성

전용면적 36.37제곱미터의 소형 아파트로, 1~2인 가구 및 임대 목적의 소액 투자 물건으로 적합하여 향후 매매나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6.3. 고층의 쾌적성

총 17층 중 12층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상되며, 아파트로서의 주거 쾌적성이 높습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계