나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51590 [1] 전라남도 광양시 다압면 금천리 2025 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1,2,5~8)은 금천리 매각마을 회관 북측인근에, 기호 3,4)는 매각마을 내에, 기호 9~11)은 매각마을 남측 근거리에 각각 산재하며 주위환경은 소규모 농경지와 마을, 임야등으로 이루어진 산간 농촌지대임.

교통상황

기호 3,4,9) 토지는 본건까지 자동차 접근이 가능하고 나머지 토지는 인근까지 자동차 접근이 가능하며 근거리에 마을, 간선도로 등이 소재하여 지역내 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1~11) 모두 부정형 토지로
기호 1, 2, 5~8)은 지목이 답이나 대부분 휴경지 상태로 잡목, 풀등으로 우거져 있으며
밤나무, 매실나무 등이 드문드문이 식재되어 있음.
기호 3, 4)는 주택 및 그 부속토지로 이용중이고, 주택은 장기간 공가상태로 방치되어 있음.
기호 9)는 답(매실나무, 젠피나무 등이 식재)으로 이용중이고
기호 10,11)은 자연림 및 일부 조림지임.

인접 도로상태

기호 3, 4, 9)는 폭 약 2~3미터 정도의 도로에 접하고, 기호 4, 9)는 토지의 일부를 도로로 이용중임.
기호 1,2,5~8, 10,11)은 지적도 및 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,5,6,7,8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>,
기호 3) : 계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>,
기호 4) : 계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>,
기호 9) : 보전관리지역, 공장설립승인지역<수도법>, 영농여건불리농지,
기호 10) : 농림지역,임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역<수도법>,
기호 11) : 농림지역,가축사육제한구역(돼지_제한구역(2000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 3, 4) 지상에 제시외건물이 소재하고, 기호 3, 9) 지상에 토지와 별도로 평가한 수목이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 1, 2, 5~8)은 지목이 전, 답등 농경지이나 현황은 장기간 휴경지 상태로 잡목 등이 자생중이고, 밤나무, 매실나무등이 식재된 것으로 보이나 생육상태나 관리상태는 양호하지 못하고 또한 토지간 경계가 불분명하니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 전라남도 광양시 다압면에 소재한 토지 경매 물건입니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경51590 (1)

소재지: 전라남도 광양시 다압면 금천리 2025

용도: 전 (농지)

감정가: 4,050,000원

토지면적: 162.00㎡ (약 49.0 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지매각 (총 11개 필지)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO (부산신용보증재단)

1.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 중요한 주의사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지들은 금천리 지역에 산재해 있으며, 일부는 마을 회관 인근, 일부는 마을 내, 일부는 마을 남측 근거리에 위치합니다. 주위 환경은 소규모 농경지, 마을, 임야 등이 혼재된 산간 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

일부 토지(기호 3,4,9)는 자동차 접근이 가능하며, 나머지 토지는 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 근거리에 마을 및 간선도로가 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 3, 4, 9) 토지는 폭 약 2~3미터의 도로에 접하고 있으며, 기호 4, 9) 토지는 토지 일부를 도로로 이용 중입니다. 그러나 기호 1,2,5~8, 10,11) 토지는 지적도 및 임야도상 맹지에 해당하여 도로 접근에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 08월 08일 접수된 부산신용보증재단의 가압류입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역은 김주철, 김회선(상속)으로 확인됩니다.

이후 부산신용보증재단, 신용보증기금, 삼성카드 등 다수의 가압류가 존재하며, 부산신용보증재단의 강제경매 개시 결정으로 본 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 53,772,235원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 등기부 및 관련 서류에 임차인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하며, 주변에 소규모 마을과 농경지가 대부분을 이룹니다.

별도의 상업 시설 밀집 지역이 아니므로, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 외의 상업적 가치는 미미할 것으로 판단됩니다.

전원생활, 농업 활동, 또는 휴식 공간으로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 산간 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

인근에 편의시설, 병원, 학교 등 주요 생활 기반 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 도시 지역에 비해 접근성이 떨어질 수 있습니다.

주택이 소재한 일부 필지가 있으나, 장기간 방치되어 있어 거주를 위해서는 상당한 수리가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 발급 및 제출 필수

본건은 농지이므로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 몰수라는 중대한 리스크가 따르므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성 문제

전체 11개 필지 중 다수가 지적도 및 임야도상 맹지에 해당하여, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 현황 및 관리 상태

일부 필지는 지목이 전, 답이나 장기간 휴경지로 잡목 등이 우거져 있으며, 농작물(밤나무, 매실나무 등) 식재 상태가 불량하고 관리도 미흡한 것으로 보입니다. 토지 간 경계가 불분명할 가능성도 있습니다.

6.4. 방치된 주택 및 제시외 건물

기호 3, 4) 토지의 주택은 장기간 방치되어 있어 재건축 또는 대규모 수리가 필요하며, 제시외 건물 및 수목이 소재하여 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 개발 행위 제한

본건 토지들은 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 임업용산지 등 관련 법규에 따른 개발 및 건축 행위 제한이 존재합니다. (세부 내용은 별도 확인 필요)

6.6. 주변 시설 정보 부재

주변에 혐오시설 등 특이사항에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 외부 지도 검색 등을 통한 확인은 본 보고서 범위를 벗어납니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 다압면의 산간 농촌 지역에 위치한 11필지의 토지 경매 물건으로, 농지, 임야, 일부 주택 부지 등으로 구성되어 있습니다.

낮은 감정가에도 불구하고, 농지취득자격증명 필수, 맹지 다수, 현황 관리 상태 불량, 방치된 주택 등의 다수 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 농지 관련 법규 및 행위 제한 사항을 철저히 파악하고, 실제 현장 조사를 통해 토지 상태 및 활용 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

현재 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시장 조사 및 분석을 통해 경쟁력 있는 입찰가를 제시할 경우 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

8.2. 잠재적 활용 가능성

장기적인 관점에서 볼 때, 귀농/귀촌, 주말농장, 전원주택 부지 조성 등 다양한 용도로 활용할 잠재력을 가지고 있습니다. (단, 관련 법규 및 개발 허가 가능 여부 사전 확인 필수)

8.3. 지역적 이점

광양시와 인접해 있어, 향후 지역 개발에 따른 간접적인 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 토지의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 분석

* 개별 필지의 정확한 현황(접근성, 토질, 지형 등) 및 실질적 활용 가치 평가

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인

* 도로 확보, 토지 정지, 건축, 수목 제거 등 예상되는 제반 비용 산출

* 각종 개발 제한 및 행위 허가 가능성 검토

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기 제반 비용 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.