나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51139 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2116 남악도휘에드가5차오피스텔 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ""전라남도청"" 남동측 인근에 위치하고
있으며, 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통
이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상15층 중
제5층 제505호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

일반적인 전기설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 경보기,
소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차로의 아스팔트포장도로, 남측으로 왕복2차로의 아스팔트
포장도로 및 동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

―

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납 관리비 240,000원 있음(25.3.-25.5.)
을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.4.5.제6775호)는 배당에서 임차보증금 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 그 잔액을 매수인이 인수함(2026.1.9.매각물건명세서 정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51139 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2116 남악도휘에드가5차오피스텔 5층505호

용도: 오피스텔

감정가: 51,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악도휘에드가5차오피스텔 5층505호에 위치하고 있습니다.

1.3. 토지/건물 현황

토지면적: 4.32㎡ (약 1.31평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다. 북측으로 왕복 6차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자도로에 각각 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부상 채무 총액은 3,469,099,066원입니다. 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑3, 갑4)

* 주택임차권 (을1, 2024.04.05.) - 말소기준권리(갑5, 2023.04.12.)보다 늦으나 인수 대상입니다.

* 가압류 (갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑10)

* 강제경매 (갑9, 2025.06.02.)

말소기준권리는 갑5(가압류, 남악새마을금고, 2023.04.12.)이며, 이에 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 순위 1번 주택임차권등기는 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-29

확정일자: 2022-05-27

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-04-05

3.3. 인수주의 사항

* 을구 순위 1번의 주택임차권등기(이재훈, 보증금 65,000,000원)는 매각으로 인해 소멸되지 않고, 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 미납 관리비: 240,000원 (25년 3월 ~ 5월분)이 발생해 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 부담입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남악리는 전라남도청 인근 지역으로, 행정 및 상업 시설이 밀집해 있어 비교적 안정적인 수요가 예상됩니다. 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세

비슷한 면적(약 8.97평)의 타 건물 오피스텔 매매 사례를 보면, 전용 29m² (약 8.8평) 오피스텔이 50,000,000원에 거래된 사례와 전용 34.32㎡ (약 10.4평) 오피스텔이 58,000,000원(전세 5800만원 안고)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 51,000,000원으로, 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 관공서 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 일반적인 전기, 난방, 도시가스, 승강기 등의 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

240,000원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 매수인의 부담이 됩니다.

6.2. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 65,000,000원입니다. 낙찰가의 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 감정가 대비 현저히 높아질 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 대항력 있는 임차인이 존재함을 확인하였습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근에 위치한 오피스텔로, 접근성 및 주변 환경은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 점, 미납 관리비 부담이 있는 점 등을 고려해야 합니다. 특히, 감정가 51,000,000원 대비 임차보증금이 더 높아, 낙찰 시 총 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 현재 시세가 유사하거나 소폭 낮은 수준일 가능성이 있습니다.

* 정부 및 공공기관 밀집 지역에 위치하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 혐오시설과의 근접성은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 51,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 실거래가 추이를 고려할 때, 부동산 자체의 가치는 55,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 인수해야 할 임차보증금 65,000,000원과 미납 관리비 240,000원을 포함한 총 인수 금액은 부동산 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 근거하여 예상 입찰가를 산정한다면, 시장 가치 55,000,000원에서 인수해야 할 보증금 65,000,000원 및 관리비 240,000원을 차감한 금액이 잠재적 최대 입찰가가 될 수 있으나, 이는 마이너스 금액으로 산정되어 현실적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

본건의 리스크를 고려하여, 감정가인 51,000,000원을 기준으로 하되, 권리 인수 금액이 큰 점을 감안하여 이에 대한 충분한 위험 프리미엄을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우, 50,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 총 인수 금액은 본 입찰가에 임차보증금 전액 또는 일부, 미납 관리비를 더해야 하므로 이를 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.