나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51150 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51150 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 8층805호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경51150
• 주소: 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25, 도휘에드가8차오피스텔 8층805호
• 용도: 오피스텔

목포지원 경매2계 2025타경51150 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25, 도휘에드가8차오피스텔 8층805호 | 감정가: 88,000,000원 | 최저가: 49,280,000원 | 용도: 오피스텔

1. 목포지원 2025타경51150 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51150 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 8층805호

용도: 오피스텔

감정가: 88,000,000원

토지면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

토지 지분율: 457.21% (전체 토지 중 해당 지분율)

건물면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

건물 지분율: 2973.04 (건물 전체 면적 대비 해당 지분율)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 도OOOOOO

채권자: 이OO

사용승인일: 2019년 01월 31일

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치하며, 주변은 전라남도청이 위치한 행정타운을 중심으로 업무시설(오피스텔)과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지까지 차량 접근성 또한 양호합니다. 잘 정비된 가로망을 갖추고 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. '전라남도청' 남측 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 좋습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층/지상 16층 중 제8층 제805호에 해당합니다. 전용면적은 29.73㎡(약 9.00평)이며, 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재 마감 및 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 장방형의 업무시설 및 근린생활시설 건부지입니다. 건물이 위치한 토지는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250번지에 소재하며, 등기사항증명서상에는 2250번지와 2251번지에 걸쳐 등재되어 있으나, 토지대장상 2251번지와 합병되어 2250번지 지상에 현황이 위치합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 등기사항증명서상 소유자이자 채무자는 도OOOOOO입니다. 권리 분석 시, 토지대장과 등기사항증명서 상의 소재지번 표기가 다른 점(남악리 2250, 2251번지 vs 남악리 2250번지 합병)을 주의 깊게 확인해야 합니다. 다만, 일반적으로 임의경매는 경매 신청 채권자의 담보권 실행으로 진행되므로, 낙찰 후 등기부상 모든 권리는 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 인수되는 권리가 있는지 여부는 추가적인 권리분석이 필요합니다.

1.5. 상권분석

남악신도시는 과거 전남도청 이전으로 인해 행정타운 중심의 상권 형성이 기대되었으나, 최근에는 상가 공실률 증가와 상권 침체에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 특히, 중심상가 위주로 상가 공급이 과잉되었던 점과 일부 공무원의 광주 출퇴근, 제2도청 건립 등으로 인한 인구 구조 변화가 복합적으로 작용하여 체감 공실률이 높다는 분석이 있습니다. 하지만, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구는 존재하며, 지역 내 소비 기반이 완전히 사라진 것은 아닙니다. 본건이 위치한 도휘에드가8차오피스텔은 이러한 상권 환경 속에서 개별적인 입지와 상품성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 이용 가능합니다. 단지 내에는 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 주변에는 전라남도청을 비롯한 각종 행정기관과 상업시설이 있어 행정 편의성과 생활 편의성을 동시에 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 남악신도시 전체의 상권 침체 및 높은 공실률 문제는 잠재적인 임대 수익률 저하 또는 공실 발생 가능성을 높일 수 있습니다. 둘째, 등기사항증명서와 토지대장 간의 소재지번 표기 차이가 명확히 확인되었으므로, 이 부분에 대한 법률적 검토 및 명확한 확인이 필요합니다. 셋째, 경매 물건의 경우 예상치 못한 명도 저항이나 내부 상태 문제 등이 발생할 수 있습니다. 넷째, 최근 자료에 따르면 무안군 내 퇴비 공장과 관련된 악취 민원이 제기되고 있으며, 바이오가스화 시설 추진과 관련하여 주민 반발이 있는 등 환경 시설 관련 이슈가 존재합니다. 다만, 본건 오피스텔 소재지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 사용승인 2019년으로 비교적 신축에 속하며 이용 상태는 오피스텔입니다. 감정가 8,800만원에 비해 건물 면적이 29.73㎡(약 9.00평)으로 비교적 작아, 실거주 또는 소형 임대 투자용으로 접근해 볼 수 있습니다. 다만, 남악신도시의 전반적인 상권 침체와 높은 공실률은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 토지 대장과 등기부등본 상의 지번 표기 차이에 대한 정확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 전라남도청 등 행정기관 밀집 지역 인근으로 배후 수요가 존재합니다.

- 감정가 8,800만원 대비 건물 면적이 작아 소액 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

- 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등 개발 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

1.10. 주변 시설 정보 (지도 검색 기반)

본건은 전라남도청, 전라남도교육청, 전라남도선거관리위원회 등 주요 행정기관이 밀집한 지역에 위치하고 있어 관련 종사자들의 수요가 있습니다. 또한, 주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. (예: 남악중앙공원, 롯데마트 목포점 등이 차량 10~15분 거리에 위치)

혐오시설 관련하여, 최근 무안군 내 퇴비 공장 등의 악취 민원 및 시설 현대화 사업 추진 관련 주민 반발 사례가 보고된 바 있습니다. 그러나 본건 오피스텔이 위치한 남악리 2250번지 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)이 확인되지는 않았습니다. 과거 목포권 지자체 간 혐오시설 공동 이용 또는 광역화 논의가 있었으나, 현재 본건과 직접적인 관련성은 낮은 것으로 파악됩니다.

법원 정보

목포지원 경매2계