나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51150 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '전라남도청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업
무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등이 혼재되어있는 지대이며 제반 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장등 대중교통시설과 정비된
가로망이 입지하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 내 제8층 제805호로서,
사용승인일 : 2019.01.31.

외벽 : 석재마감 및 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호 임.

이용상태

오피스텔(전유면적 : 29.7304㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 '업무시설(오피스텔), 제1.2종 근린생활시설
건부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 아스팔트 포장의 왕복2차로에 접하며, 북측 및 서측으로 보행자전용도
로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계
획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로2류(폭 15m~20
m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 ""전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 및 동소
2251번지 양지상""에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 ""동소 2250번지는 동소
2251번지와 합병""되어 현황 ""전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250번지 지상""에 소재하고
있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

등기사항증명서상 "남악리 2250, 2251"에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 토지대장상 " 남악리 2250"에 소재함(남악리 2251번지와 합병됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250, 도휘에드가8차오피스텔 8층 805호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 목포지원 2025타경51150 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 88,000,000원입니다.

건물 전용면적은 29.73㎡ (약 9.00평)이며, 토지 지분 면적은 4.57㎡ (약 1.38평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 이OO입니다.

건축물은 2019년 1월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층/지상 16층 건물 중 8층에 위치합니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250, 도휘에드가8차오피스텔 8층 805호에 위치합니다.

주위 환경은 '전라남도청' 남측 인근 지역으로, 업무시설(오피스텔) 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 있고 정비된 가로망이 입지하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지의 형상은 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형의 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 건부지입니다.

단지 동측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차로에 접하며, 북측 및 서측으로는 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

등기사항증명서상에는 남악리 2250, 2251번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상에는 남악리 2250번지가 2251번지와 합병되어 현재 남악리 2250번지에 소재하고 있습니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 이성민 (이 )

* 보증금: 86,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 06월 21일

* 확정일자: 2022년 06월 21일

* 배당신고일자: 2025년 06월 16일

* 대항력: 있음

* 비고:

권리분석 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 나타났습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받을 것으로 예상되기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 경매 진행 시 배당 여부 및 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.2. 2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전 2번 신탁등기말소: 도휘주식회사 (2019-04-24)

* 전세권설정: 이성민, 86,000,000원 (2024-05-31) - 말소기준권리

* 압류: 목포세무서장 (2024-08-12) - 말소

* 임의경매: 이성민, 86,000,000원 (2025-06-02) - 말소

등기부채권 총액은 86,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전라남도청 인근에 위치하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 밀집한 중심상업지역에 속해 있습니다.

남악신도시 내 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력 또한 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2019년 1월 31일에 사용승인된 신축급 오피스텔로 건물 상태는 양호합니다.

철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 마감 및 페인팅, 창호는 새시로 마감되었습니다.

일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 존재입니다. 보증금 86,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있으며, 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 실제 배당 절차에서 변제가 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

토지 소재지에 대한 공부상 내용과 실제 현황의 차이가 있으나, 합병 처리되어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근에 위치한 신축 오피스텔로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

건물 자체의 노후도가 낮고, 관리 상태 또한 무난할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재는 본 건의 가장 큰 변수입니다. 임차인의 보증금이 경매 물건의 감정가 및 시세와 비교하여 과도하지 않고, 배당 신고가 이루어진 점을 고려할 때, 배당을 통한 변제 가능성이 높지만, 최종 낙찰 시 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 연식이 짧아 즉시 활용 및 임대/매매 용이

* 우수한 입지: 전라남도청 인근, 남악신도시 중심상업지역에 위치하여 배후 수요 풍부

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 임대 및 실거주에 유리

* 합리적 감정가: 최근 실거래가와 유사한 감정가 수준으로, 시장 가치 대비 저렴한 취득 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 88,000,000원이며, 건물 전용면적은 29.73㎡ (약 9.00평)입니다.

최근 실거래 사례를 분석해보면 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 6일: 29.7304㎡, 11층, 8,800만원

* 2026년 6월 27일: 23.2478㎡, 8층, 7,800만원

* 2026년 6월 2일: 48.4782㎡, 7층, 12,500만원

유사 면적인 29.7304㎡의 물건이 2024년 8월에 8,800만원에 거래된 점은 본 건의 감정가가 최근 시세를 잘 반영하고 있음을 시사합니다.

최근 거래(2026년 6월)에서 더 작은 면적의 경우 평당 가격이 다소 높게 형성되는 경향도 보입니다.

종합적으로 볼 때, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 판단될 경우, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 권장 입찰가 범위는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 으로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 임차인의 배당 가능성 및 인수 여부를 반드시 재확인하고, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.