나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30157 [1] 전북특별자치도 순창군 금과면 목동리 492 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30157 [1] 전북특별자치도 순창군 금과면 목동리 492 전 경매

물건 대표 이미지

남원지원 경매2계 2025타경30157 | 소재지: 전북특별자치도 순창군 금과면 목동리 492 | 감정가: 26,031,100원 | 최저가: 18,222,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경30157 (1)

소재지: 전북특별자치도 순창군 금과면 목동리 492

용도: 전 (밭)

감정가: 26,031,100원

토지면적: 1,597.00㎡ (약 483.15평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 순창군 금과면 목동리 소재 '계전마을' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 마을 농가주택 및 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌지대로, 제반 환경여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근으로 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

부정형의 완경사지이며, 현재는 밭(전)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

생산관리지역이며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 축사 건축 등에 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 채무 관계

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 등기부상 권리 분석은 별도의 등기부등본 확인이 필요하나, 현재 제공된 정보상으로는 단순한 강제경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (필수 확인)

1. 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지(전)이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

2. 분묘기지권 존재: 대상 물건 일부 지상에 연고 미상의 분묘 2기가 소재하고 있습니다. 감정평가 시 분묘소재로 인하여 소유권 행사 제한을 받는 것으로 평가되었습니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 이용에 제약이 발생하며, 분묘 이장을 위한 추가 비용 및 협상이 필요할 수 있습니다.

3. 도로 상태 (맹지): 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접지를 경유하여 진출입이 가능하다고 평가되어 있습니다. 다만, 인접지 경유는 법적 도로가 아니므로 장기적인 사용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주변이 농촌지대 및 마을농가주택 혼재 지역이므로, 상권의 형성은 미미하거나 사실상 존재하지 않습니다. 기본적인 생활 편의시설은 순창군 금과면 소재지 또는 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주위 환경이 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌 지대임을 고려할 때, 조용하고 한적한 전원생활 환경으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

최대 리스크는 '분묘기지권'입니다. 연고 미상의 분묘 2기가 존재하며, 이는 낙찰 후 소유권 행사에 가장 큰 제약이 됩니다. 분묘의 연고자를 찾아 이장을 협의하거나, 법적 절차를 거쳐야 하며, 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 개발 리스크

토지 이용계획상 '생산관리지역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 대규모 개발이나 특정 용도의 건축에는 제한이 따릅니다.

5.3. 이용 리스크

'지적도상 맹지'라는 점은 장기적으로 해당 토지의 가치를 저하시키는 요인입니다. 현재 인접지를 경유하여 진출입이 가능하더라도, 법적 도로 확보 없이는 건축허가나 안정적인 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 483평의 비교적 넓은 면적을 가진 농지(전)이며 감정가(26,031,100원)는 평당 약 54,000원 수준으로 저렴합니다.

다만, 농지취득자격증명 필수, 지적도상 맹지, 그리고 가장 중요한 분묘 2기 소재(분묘기지권 리스크)라는 명확한 단점을 안고 있습니다.

투자자는 낮은 감정가에만 집중할 것이 아니라, 분묘 처리 및 농취증 확보 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 저렴한 진입 가격: 평당 가격이 매우 저렴하여, 향후 분묘 처리 비용을 고려하더라도 농지로서의 가치가 충분할 수 있습니다.

2. 대형 면적: 약 483평의 면적으로, 귀농/귀촌 또는 영농 목적으로 활용하기에 적합한 면적입니다.

3. 리스크 감수형 투자: 분묘기지권 및 맹지 리스크를 감수하고 입찰하여, 타인의 경쟁을 줄이고 저가에 매입할 기회가 있습니다.

7. 투자를 위한 선행 검토 사항

1. 농지취득자격증명 발급 가능성 사전 확인.

2. 분묘 2기의 연고자 확인 및 이장 가능성, 예상 비용 산정.

3. 인접지 경유 도로의 영구적 사용 가능성에 대한 주변 탐문.

법원 정보

남원지원 경매2계