나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경250 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-90 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경250 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-90 임야 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매3계 2025타경250 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-90 | 감정가: 671,146,800원 | 최저가: 469,803,000원 | 용도: 임야

1. 정읍지원 2025타경250 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경250 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-90

용도: 임야

감정가: 671,146,800원

토지면적: 16,529.00㎡ (약 5,000.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 하OOOOOOO

특이사항: 목록 1, 2, 3은 지목이 '임야'이나 현황은 목록 1, 2는 '양어장, 일부 갯벌 및 제방도로'이며, 목록 3은 '갯벌'입니다. 또한, 목록 1, 2, 3은 임야도상 맹지입니다. 목록 1, 2 토지 일부 및 목록 3 토지는 공유수면 내 토지(갯벌)로 추정되며, 소유권 상실 가능성이 있으니 입찰 전 관련 부서에 재확인하시기 바랍니다.

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 목록 1, 2, 3은 지목 '임야'이나 현황은 양어장, 갯벌, 제방도로 등임. 3. 목록 1, 2, 3은 임야도상 맹지임. 4. 공유수면(갯벌) 포함 가능성으로 인한 소유권 상실 위험이 있으며, 입찰 전 재확인 필요.

1.2. 토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 "구진마을" 남측 인근에 위치하며, 마을 주변으로 농경지, 양어장, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 기호(1, 2)는 사다리형의 평지로 현재 양어장, 일부 갯벌 및 제방도로로 이용 중입니다. 기호(3)은 삼각형의 평지로 현재 갯벌입니다.

인접 도로상태: 임야도상 맹지이나, 기호(1, 2)는 현황 일부 제방도로를 통해 접근 가능하며, 기호(3)은 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 중 모든축종사육제한), 준보전산지입니다.

1.3. 공부와의 차이

의뢰 목록상 지목은 '임야'이나, 현황은 기호(1, 2)는 양어장, 일부 갯벌 및 제방도로, 기호(3)은 갯벌입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전북 부안군 진서면 진서리에 위치하며, "구진마을" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지, 양어장, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농어촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 가능하나 임야도상 맹지라는 점은 접근성에 제약을 줄 수 있습니다. 인근 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능하지만, 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 해안가와 인접하여 바다 관련 활동이나 어업 활동이 이루어질 수 있는 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 오OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 하OOOOOOO가 신청한 경매입니다. 등기부상 소유자가 채무자인 점, 채권자가 명확하다는 점에서 권리관계는 비교적 단순해 보입니다. 그러나, 주의사항에서 언급된 바와 같이 현황과 공부상의 지목 불일치, 특히 공유수면(갯벌)으로 추정되는 부분에 대한 소유권 상실 가능성은 본 물건의 가장 큰 권리상의 위험 요소입니다. 또한, 임야도상 맹지라는 점도 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농어촌 지역의 임야로, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 해당 지역의 특성을 고려한 분석이 필요합니다. 현재 양어장 및 갯벌 등으로 일부 활용되고 있다는 점에서 관련 어업이나 양식업 관련 종사자들에게는 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다. 다만, '보전관리지역', '가축사육제한구역', '준보전산지' 등 토지이용계획상 개발이나 사업 확장에 제약이 따를 수 있습니다. 현재로서는 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역이 아니며, 향후 개발 방향에 따라 그 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

해당 소재지는 전북 부안군 진서면으로, 도심과는 거리가 있는 비교적 한적한 농어촌 지역입니다. "구진마을" 인근에 위치하여 기본적인 마을 생활권은 공유할 수 있겠으나, 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 자연환경이 비교적 양호한 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

첫째, 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 양어장, 갯벌, 제방도로 등으로 이용되고 있어, 불법 전용이나 이용에 따른 행정적 제재 가능성이 있습니다.

둘째, 토지 일부가 공유수면(갯벌)에 해당할 경우 '측량·수로조사 및 지적에 관한 법률'에 따라 등록 말소될 위험이 있으며, 이는 토지 소유권의 전부 또는 일부 상실로 이어질 수 있습니다. 이는 가장 치명적인 리스크이며, 입찰 전 반드시 관련 부서(해양수산부, 지자체 등)를 통해 명확히 확인해야 합니다.

셋째, 임야도상 맹지이므로 차량 및 통행로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

넷째, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 용도지역 및 구역으로 인한 개발 및 이용의 제한이 있습니다.

다섯째, 과거 부안군 지역에서 방사성폐기물 처리장 유치와 같은 민감한 시설 관련 갈등이 있었던 점을 고려할 때, 지역 사회의 민감성을 파악할 필요가 있습니다. (주변에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 과거 갈등 사례가 있음을 인지해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 법정 지목과 현황의 큰 차이, 그리고 공유수면 포함 가능성으로 인한 소유권 상실 위험이라는 매우 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가는 토지 면적을 기준으로 산정되었으나, 실질적인 소유권 확보 가능성과 이용 현황의 합법성 여부에 따라 그 가치는 크게 달라질 수 있습니다. 현재 상태로는 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기보다는, 이러한 위험성을 충분히 인지하고 법적, 행정적 검토를 면밀히 수행할 수 있는 전문가의 도움이 필수적입니다. 양어장이나 갯벌 관련 특정 목적을 가진 투자자가 아니라면 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 주로 리스크를 감수하고 저가 매수를 노리는 전략에 국한될 수 있습니다.

첫째, 만약 공유수면 관련 소유권 문제가 명확히 해결되고, 현황 이용(양어장 등)이 합법적으로 가능하다는 전제 하에, 감정가 대비 낮은 낙찰가를 기대해 볼 수 있습니다.

둘째, 지역적 특성상 양식업 등 수산업 관련 사업을 계획하고 있다면, 토지 자체의 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 위에 언급된 잠재적 리스크들이 해결되지 않는다면, 투자는 상당한 손실로 이어질 수 있음을 명심해야 합니다. 따라서 본 물건은 높은 위험을 감수하는 투자자에게만 고려될 수 있으며, 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

정읍지원 경매3계