나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30227 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 455-91 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30227 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 455-91 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경30227
• 주소: 전북특별자치도 부안군 변산면 변산해변로 799-38 바람의속삭임
• 용도: 다가구주택

정읍지원 경매2계 2025타경30227 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 변산해변로 799-38 바람의속삭임 | 감정가: 703,646,040원 | 최저가: 344,786,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30227 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 455-91

용도: 다가구주택 (현황: 상업용 펜션)

감정가: 703,646,040원

토지면적: 300.00㎡ (약 90.75평)

건물면적: 308.97㎡ (약 93.46평)

건물 제시외면적: 42.10㎡ (약 12.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOO

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 공부상 용도는 '다가구주택'이나 현황 '상업용 펜션'으로 이용 중임.

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 소재 '고사포해수욕장' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 해수욕장 인근으로 상업용 건물 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 사다리형 완경사의 자체 등고평탄한 토지로서, 기준시점 현재 '상업용(펜션) 건물부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 중 모든축종사육제한), 중점경관관리구역에 해당합니다.

제시목록 외의 물건: 후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 일련번호 ㉠~㉢이 소재합니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 2.건물감정평가요항표

건물의 구조: 철근콘크리트구조 금속기와잇기지붕 3층 건물이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 섀시창 등입니다.

이용상태: 1~3층 현황 상업용(펜션)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급·배수설비 및 바닥난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물: '다락'이 소재합니다.

공부와의 차이: 공부상 이용상황은 '다가구주택'이나, 현황 '상업용(펜션)'으로 이용 중입니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 아름다운 백사장과 울창한 송림으로 유명한 고사포해수욕장 인근에 위치하고 있습니다. 해수욕장과 가까워 여름철 성수기에는 많은 관광객이 찾는 지역입니다. 주위에는 해수욕장 인근 상업용 건물 및 근린생활시설들이 소재하여 관광객 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 변산반도 국립공원 지역과 인접하여 자연경관이 우수하며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능합니다. 주변에는 변산마실길, 격포항, 채석강, 모항해수욕장 등 다양한 관광지가 있어 관광객 유치에 유리한 입지입니다. 현재까지 검색된 정보만으로는 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없습니다.

2.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 전OOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 공부상 존재하지 않는 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다. 임대차 관계는 조사된 바 없으므로(미상), 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황 및 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다. 등기부등본을 통해 추가적인 권리관계(근저당, 가압류 등)를 반드시 확인해야 하나, 제공된 정보만으로는 상세한 권리분석이 제한적입니다.

2.3. 상권분석

고사포해수욕장 인근 상업지역에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 펜션 운영에 유리한 상권을 형성하고 있습니다. 해수욕장을 중심으로 숙박, 식음료 등 관련 상업 시설들이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 특히 여름철 성수기에는 높은 객실 가동률을 기대할 수 있으며, 연중에도 변산반도 관광객 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활정보

주변에 해수욕장이 있어 여름철 해양 레저 활동을 즐기기 좋습니다. 또한, 국립공원 지역과 인접해 있어 자연 속에서의 휴식과 여가 활동을 누릴 수 있습니다. 부안군 변산면 소재지와의 접근성을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용도 가능합니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 용도(다가구주택)와 현황(상업용 펜션)의 불일치입니다. 이는 향후 건축물 대장 변경, 용도 변경에 따른 행정 절차상의 번거로움이나 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 성수기와 비수기 간의 임대 수익 편차가 클 수 있으며, 부동산 경기 침체 시 공실 위험도 고려해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 고사포해수욕장 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 상업용 펜션입니다. 아름다운 자연환경과 관광자원을 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 미상인 임대차 관계 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 감안한다면, 잠재력 있는 투자처가 될 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

1. 최고의 입지 : 유명 관광지인 고사포해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요가 풍부합니다.

2. 수익형 부동산 : 현황 펜션 운영 중으로, 인수 후 즉시 영업 재개가 가능하여 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

3. 자연 친화적 환경 : 변산반도 국립공원 등 수려한 자연경관을 배후에 두고 있어 힐링 및 휴양 목적의 관광객에게 매력적입니다.

4. 일괄매각 : 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도의 명도 대상이 줄어드는 장점이 있습니다 (단, 제시외 건물 포함).

법원 정보

정읍지원 경매2계