나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1833 [1] 부산광역시 사상구 학장동 585-70 화목빌리지 나동 4층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동 소재 학장중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건(나동)내 4층 501호로서,
(사용승인일 : 2001.12.18.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 각종위생시설 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지를 평탄하게 택지조성한 자루형 토지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 8미터 폭의 도로에 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

-공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1833 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건축물 정보

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 585-70, 화목빌리지 나동 4층 501호

건물명: 화목빌리지 나동

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 501호

사용승인일: 2001년 12월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.34㎡ (약 12.51평)

토지지분: 41.34㎡ (약 12.51평)

건물면적: 78.10㎡ (약 23.64평) (전유부분)

건물지분: 78.1㎡ (약 23.64평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동에 소재하며, 학장중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북동측으로는 폭 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 08월 22일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 08월 01일에 접수된 하나은행 근저당권(채권금액: 77,000,000원)입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다. (본건의 등기부 요약상 지상권은 나타나지 않습니다.)

3.4. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 209,955,581원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 9월 거래: 49.92㎡ (약 15.1평) 거래가 5,000만원

- 2026년 2월 거래: 38.64㎡ (약 11.7평) 거래가 5,000만원

- 2026년 2월 거래: 33.06㎡ (약 10.0평) 거래가 4,500만원

4.2. 건물 연식 및 면적 대비 시세

제공된 JSON의 거래 사례들은 본건(1996년 건축, 2001년 사용승인)보다 연식이 오래되었거나 면적이 작은 경우가 많습니다.

본건의 건물면적은 78.10㎡ (약 23.64평)으로, JSON에 제시된 거래 사례들의 전용면적(33.06㎡~49.92㎡)보다 넓습니다.

JSON상의 거래가 기준으로 평당 약 331만원 ~ 450만원 수준의 시세를 보이고 있습니다.

4.3. 감정가 적정성 검토

본건의 감정가는 137,000,000원이며, 이는 평당 약 580만원 수준입니다.

JSON상의 저가 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 감정평가는 당시의 시장 상황을 반영하며, 본건 건물의 실제 상태, 위치, 향 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액이므로 일반적인 참고 자료로 활용해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성 (재강조)

차량 접근이 원활하며, 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주차 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건은 2001년에 사용승인되어 약 23년차의 건물이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 변동성 및 잠재적 하락 요인

제공된 JSON 상의 최근 거래가들이 본건 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

지역 부동산 시장의 전반적인 변동성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.3. 권리관계 외 특이사항

임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 실제 점유 관계 및 권리 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 학장동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 넓은 전용면적을 가지고 있으나 건물 연식이 다소 높다는 점을 고려해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확한 편입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, JSON상의 저가 거래 사례들을 감안할 때, 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용면적: 78.10㎡ (약 23.64평)의 실사용 면적을 확보하고 있습니다.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 편리한 교통: 시내버스정류장 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 137,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 거래가(JSON 분석 기준)는 면적 및 연식에 따라 4,500만원에서 5,000만원 수준으로, 이는 본건 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

JSON상의 거래가들은 본건의 면적과 연식, 그리고 위치적 특성을 완벽하게 반영하지 못할 수 있으나, 시세 참고 지표로 활용할 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

권장 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 130,000,000원.

본 예상 입찰가는 현재 시점을 기준으로 제시된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 조사, 추가 시세 조사, 및 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.