나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1826 [1] 부산광역시 북구 구포동 1060-52 파크블루 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도3호선 ""구포역"" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도3호선 ""구포역""이
소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상15층건내 3층 302호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2018.11.15.)
- 외벽 : 석재마감 및 스톤코트 마감 등
- 창호 : 샷시 창호의 구조임.

이용상태

일련번호(1) : 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
일련번호(2) : 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전설비, 퍼즐식 주차타워설비, 공동현관설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)
<건축법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1826 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1060-52 파크블루 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원 (1억 3천 7백만원)

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

건물면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층~지상 15층 건물 중 3층 302호 (사용승인일: 2018.11.15.)

특이사항: 대항력있는임차인, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도 3호선 "구포역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 부근은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 "구포역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m) <건축법>에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 서부지원 강제경매개시결정(2025타경1826, 채권자 이민정, 권리금액 125,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부 현황:

* 소유권이전 2번 신탁등기말소 (접수일자: 2019-07-01, 권리자: 주식회사파크블루)

* 소유권이전 (접수일자: 2019-07-01, 권리자: 김태희, 매매금액: 123,260,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 백송학

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2019-05-20

* 확정일자: 2019-05-20

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시되어 있어, 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 건립 연도가 1994년~1996년으로 오래되었으며, 거래 금액대가 3,500만원에서 6,000만원으로 본건(2018년 11월 사용승인)과는 시세 비교에 직접적인 활용이 어렵습니다. 따라서 본건과 유사한 시기(2017년 이후)에 사용 승인된 신축급 다세대주택 또는 오피스텔의 실거래가 및 시세 정보를 별도로 파악하여 정확한 시세 분석을 진행해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 3호선 구포역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 대규모 공장이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 구포가축시장(현재는 정비 중)이 과거 존재했던 점을 고려할 때, 지역 특성상 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 110,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. (제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 대항력 보유 사실과 더불어 보증금 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다.)

미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구로 인해 지상권 존재 가능성이 있으며, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

부정확한 비교 시세: 제공된 주변 빌라 매매 정보가 너무 오래되었고 가격대가 낮아, 본건의 실제 가치를 판단하는 데 한계가 있습니다.

건물 용도 혼재: 건물 내 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 건물 관리 및 이용에 있어 일부 복잡성이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포역 인근에 위치한 2018년 사용 승인된 신축급 다세대주택(복합용도)입니다. 역세권 입지로 교통 편의성은 우수하며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 110,000,000원의 보증금 인수 가능성에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 지상권 등 미확인 권리의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제공된 주변 부동산 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려우므로, 유사한 조건의 신축 건물에 대한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

역세권 입지: 부산 도시철도 3호선 구포역과 인접하여 교통 접근성이 뛰어나며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

다목적 활용 가능성: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 이용 가능한 복합 건물로, 임대 수익 모델 다각화가 가능합니다.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 역세권 프리미엄 등을 고려할 때 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 137,000,000원

주요 인수 권리/금액: 대항력 있는 임차인 백송학의 보증금 110,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 소멸되거나 배당받을 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 인수 가능성을 완전히 배제하기는 어려우므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

시세 기반 예상: 제공된 주변 비교 물건의 시세 정보(노후 건물)는 본건의 가치를 반영하기 어렵습니다. 유사 신축 건물들에 대한 추가적인 시세 조사가 필요하며, 이를 바탕으로 감정가를 상회하는 수준(예: 165,000,000원 내외)으로 추정될 수 있습니다.

종합적인 고려: 감정가(137,000,000원)와 임차인 인수 보증금 0원, 잠재적인 시세 상승 가능성을 고려하되, 임차인 관련 불확실성과 미확인 권리 리스크를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원 (입찰자의 리스크 감내 수준 및 추가 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.