나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101515 [1] 부산광역시 북구 화명동 2288 코오롱하늘채2차아파트 211동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '학사초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '화명역'이 소재하여 제반 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평스라브위철골경사지붕 22층 건물 내 제22층 제2202호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진출입로 및 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제1종지구단위계획구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 주거용지(공동주택용지(건폐율:20%이하,용적률:266%이하)), 도로(접합), 상대보호구역(대림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(비젼이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(비젼이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 본건은 해당 건물의 최상층으로 건축물현황도상 다락방 및 테라스가 포함된 것으로 확인되오니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

본건은 해당 건물의 최상층으로 건축물현황도상 다락방 및 테라스가 포함된 것으로 확인되니 응찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101515 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 북구 화명동 2288 코오롱하늘채2차아파트 211동 22층 2202호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

640,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 55.30㎡ (약 16.73평)

* 토지지분: 55.303㎡ (약 16.73평)

* 건물면적: 118.98㎡ (약 36.00평)

* 건물지분: 118.984㎡ (약 36.00평)

* 참고: 최근 매매 정보에서 해당 아파트 단지의 전용면적은 약 59.808㎡ (약 18.12평)으로 확인되나, 본 건은 118.98㎡ (약 36.00평) 규모로 파악됩니다.

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

노OOOOOOOO

1.9. 특이사항

본건은 해당 건물의 최상층으로 건축물현황도상 다락방 및 테라스가 포함된 것으로 확인되니 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '학사초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 '화명역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 진출입로 및 가로망이 정비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 주거용지(공동주택용지), 도로(접합), 상대보호구역(대림유치원, 비젼이화유치원, 학사초등학교), 절대보호구역(비젼이화유치원), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

삼성생명보험주식회사가 2020년 6월 26일에 접수한 근저당권(을7)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

총 519,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임대차 관계가 확인되지 않아 해당 부동산 점유 및 명도에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변은 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 주거 배후 수요가 풍부합니다.

* 근린생활시설 및 단독주택지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 화명코오롱하늘채2차

* 사용승인일: 2002년 12월 06일

* 단지 규모: 총 11개동, 1344세대

* 본건 층수: 22층 (총 27층 중 최상층)

* 주차: 총 502대 (지상 3대, 지하 30대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 학군

* 단지 북서측 인근에 학사초등학교가 위치하고 있으며, 대림유치원, 비젼이화유치원이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 최상층 특수: 건축물현황도상 다락방 및 테라스가 포함된 것으로 확인되나, 이에 대한 법적 효력 및 실제 이용 가능 범위는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 점유자가 있는 경우 명도 절차가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연도: 2002년식으로 준공된 지 19년차 되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 화명동의 대단지 아파트 내 최상층에 위치한 물건으로, 다락방 및 테라스 등 특수 공간 활용이 가능한 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정에 유리한 입지입니다. 권리분석상 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상층 및 다락방, 테라스 보유 가능성으로 인한 희소성과 높은 거주 만족도 기대

* 부산 지하철 2호선 화명역 역세권 단지로 편리한 교통망

* 대단지 아파트로 단지 내 커뮤니티 시설 및 생활 편의시설 이용 용이

* 초등학교 인접으로 우수한 교육 환경

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 최근 2026년 5월부터 7월까지 해당 아파트 단지의 59.808㎡(약 18평) 면적의 매매 사례가 3억 5천만원에서 4억 7천만원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 118.98㎡(약 36평) 면적으로, 최근 거래된 소형 면적 대비 두 배 가량 크며 최상층이라는 이점을 고려할 때, 단순 면적 비례 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 감정가는 6억 4천만원으로, 최근 소형 면적의 거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 대형 면적의 경우 단위 면적당 가격이 낮게 형성되는 일반적인 시세 경향을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 감정가 6억 4천만원을 기준으로, 최상층의 프리미엄과 희소성을 고려할 때 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 응찰하는 전략을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 소형 면적의 실거래가 추이를 볼 때 과도한 경쟁보다는 합리적인 선에서 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 5억 8천만원 ~ 6억 1천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.