나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5400 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 한보장산아파트 1동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""재송여자중학교"" 북동측 인근에 위치하는 한보
장산아파트 1동 1층 102호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 20층 건물내 1층 102호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

'아파트' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대내 택지조성된 3필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 1동 북측으로 폭 약10미터 내외 및 남서측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·1183-1번지, 1184-1번지, 1188-1번지: 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5400 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1183-1 한보장산아파트 1동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 1억 8백만 원 (108,000,000원)

토지면적: 32.94㎡ (약 10평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 재송여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 20층 건물 내 1층 102호입니다.

* 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 샷시창 구조

이용상태: 아파트로서 현황 이용중입니다.

설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 서하향 경사지대 내 택지조성된 3필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접도로상태: 본건 1동 북측으로 폭 약 10미터 내외의 도로, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 1183-1번지, 1184-1번지, 1188-1번지: 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 근저당: 금산농업협동조합, 2012년 2월 15일 접수, 75,600,000원.

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2021년 7월 15일

* 확정일자: 2021년 8월 19일

* 배당신고일자: 2025년 7월 15일

* 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 90,619,490원.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 해운대구 재송동은 제2종일반주거지역으로, 다수의 공동주택과 단독주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주거 중심의 지역입니다.

주변 시설: 재송여자중학교가 인접해 있어 교육 환경이 형성되어 있으며, 단지 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 다른 아파트 단지들도 있어 주거 단지로서의 기능이 충실한 편입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 단지 인근에 재송여자중학교가 위치하고 있습니다. 또한, 주변에 다른 학교들의 정보도 파악할 수 있습니다.

교통시설: 단지 주변으로 다수의 버스노선이 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편이며, 지하철 2호선 센텀시티역, 수영역 등이 인근에 위치해 있습니다.

편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

자연환경: 북측으로는 장산이 위치해 있어 녹지 환경을 누릴 수 있으며, 재송동 지역은 공기가 맑고 햇볕이 잘 들어오는 쾌적한 주거 환경을 제공한다는 평가도 있습니다.

주변 시설 특징: 재송여자중학교 인근에 학원가가 형성되어 있지 않은 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

경사지: 토지가 서하향 경사지에 위치하고 있어, 건축 및 토지 이용에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건은 아파트 단지로 조성되어 있어 건축 자체에는 큰 문제가 없으나, 단지 내 동간 배치나 조망 등에 영향을 줄 수 있습니다.

과거 화재 사고: 재송동의 다른 아파트 단지에서 과거 화재 경보기 오작동 및 관리 부실로 인한 화재 사고 사례가 있었던 점은, 일반적인 지역의 안전 관리 차원에서 참고할 수 있습니다. 다만, 이는 본건과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

임대관계: 임대관계가 미상으로 표기되어 있으나, 확인된 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않으므로 큰 리스크 요인은 아닌 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 아파트로, 재송여자중학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 20층 건물 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건축물입니다.

주변 교통 여건 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편이며, 특히 등기부상 권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없다는 점이 장점입니다.

다만, 서하향 경사지에 위치한 점은 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 해운대구라는 입지적 장점과 비교적 양호한 주거 환경을 고려할 때, 실거주 목적은 물론 임대 수익을 위한 투자 물건으로도 고려해 볼 수 있습니다.

* 지역 인프라: 재송동은 지속적인 개발과 함께 주거 인프라가 확충되고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 108,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점, 해운대구 재송동이라는 입지적 장점, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 본건의 실제 현장 상태, 단지 내 다른 매물과의 비교, 그리고 경매 시장 동향에 대한 면밀한 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.