나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경463 [1] 부산광역시 해운대구 우동 887-1 해운대한솔솔파크 3층에이301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ""부산기계공업고등학교"" 남측 인근에 위치하는 ""해운대한솔솔파크"" 3층 에이301호로서 주위는 아파트단지, 각종근린생활시설, 업무시설, 주상복합시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 ""동백역""이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 내 3층 에이301호로서(32평형(전용25.64평)임),
* 외벽 : 일부 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.
* 내벽 : 폐문으로 자세히 조사하지 못하였음.
* 창호 : 삿시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 택지 조성된 부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-102)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-155)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-05-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경463 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 887-1 해운대한솔솔파크 3층 에이301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 357,000,000원

* 토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

* 토지지분: 11.5651㎡ (약 3.498평)

* 건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 건물지분: 84.7894㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 복현새마을금고 (등기부상)

* 전유부분: 3층 에이301호 (32평형, 전용면적 25.64평 / 약 84.79㎡)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, "부산기계공업고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 더불어 각종 근린생활시설, 업무시설, 주상복합시설 등이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 "동백역"이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역에 포함됩니다. 또한 도로, 중로1류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 온천지구(해운대온천), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

* 채권총액: 등기부상 채권 총액은 486,400,000원입니다.

* 말소기준권리: 2023년 3월 22일 접수된 복현새마을금고 근저당(을14)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 31,500,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024년 7월 16일

* 확정일자: 2025년 5월 9일

* 배당신고일자: 2025년 6월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 승계되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 기타 사항: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 채권 관계는 명확하게 파악됩니다.

4. 상권분석

* 건축물 용도: 본건은 주거용 아파트로 이용 중이며, 주변 지역은 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주상복합시설이 혼재되어 있는 복합 상업 및 주거지역입니다.

* 토지 이용 현황: 본건이 위치한 토지는 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지는 남하향의 완경사지대 내에 조성된 부정형의 택지입니다.

* 상업시설 접근성: 주변에 다수의 상업시설 및 편의시설이 위치하고 있어 주거지로서의 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 해운대한솔솔파크는 2006년 8월 18일 사용승인된 아파트로, 총 2개동 284세대로 구성되어 있습니다. 최고 34층, 최저 5층 규모의 아파트 단지입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 34층 건물 중 3층 에이301호입니다. 공급면적은 32평형이며, 전용면적은 25.64평(약 84.79㎡)입니다.

* 외벽: 일부 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.

* 내벽: 폐문으로 인해 자세한 조사가 이루어지지 못했습니다.

* 창호: 삿시창 구조입니다.

* 설비 현황: 급·배수 설비, 위생 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 관리사무소, 주민공동시설, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 주차대수는 18대(지상 5대, 지하 5대)로 기재되어 있으나, 284세대 규모에 비해 다소 부족하게 느껴질 수 있습니다. 전기차 충전기는 지상에 4대, 지하에 34대 설치되어 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 051-747-3758

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 확인 미흡: 내부 조사 시 폐문으로 인해 내벽 상태 등 상세한 확인이 불가했습니다. 이는 추후 하자 발생 시 예상치 못한 수리 비용으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 경관지구, 방화지구, 온천지구 등 다수의 지구 및 구역으로 지정되어 있어, 건물 증축, 개축 등 토지 이용이나 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주차 공간 부족 우려: 284세대에 비해 총 주차대수가 18대로 명시되어 있어, 실제 거주 시 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 현황 미상: 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 현재 실제 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

부산 해운대구 우동에 위치한 해운대한솔솔파크 아파트 3층 물건으로, 역세권 입지와 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 2006년 준공되어 연식은 있으나, 해운대 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 안정적인 시세 흐름을 보이고 있습니다. 감정가는 3억 5천 7백만원이며, 최근 실거래가 역시 유사한 수준을 유지하고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물 내부 상태 확인의 한계와 일부 토지 이용 제한 사항은 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산도시철도 2호선 동백역 역세권으로 교통이 편리하며, 해운대 해변 및 다양한 상업시설, 문화시설 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 시세: 감정가 대비 최근 실거래가가 유사하거나 약간 높은 수준을 보이고 있어, 가격 하락보다는 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 추가적인 권리 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 꾸준한 임대 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 차익 또는 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 5천 7백만원입니다. 최근 2026년 1월, 2월, 4월에 이루어진 실거래가는 각각 3억 5천 4백 5십만원, 3억 7천만원, 3억 6천 7백만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 본건의 감정가와 유사하거나 소폭 높은 가격대입니다.

본 경매 물건은 3층으로, 최근 거래된 9층, 13층, 17층의 중간 정도 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 권리 인수 부담이 없고, 해운대 지역의 우수한 입지를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 3층이라는 층수 이점을 감안했을 때, 예상 입찰가를 3억 6천 5백만원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.