나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5133 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1310 해운대화목타운 105동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선 ""장산역"" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(장산역)이 소
재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 23층 건물내 제8층 제802호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 등 마감(추정),
창 호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비 및 도시가스설
비, 열병합방식에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 부속상가
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(1-7호)(접합), 중
로3류(폭 12m~15m)(3-296호)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공
동주택용지.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 부산동부지원 2025타경5133 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 페퍼저축은행입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 부산광역시 해운대구 좌동 1310 해운대화목타운 105동 8층 802호입니다. 본 건물은 철근콘크리트 벽식구조의 슬래브 지붕을 가진 23층 아파트 건물 내 제8층에 위치하고 있습니다. 사용승인일은 1996년 11월 30일입니다.

참고로, 집합건물 전유부 정보상 동(棟) 표시가 107동으로 기재되어 있으나, 사건 명세서 상의 소재지 표기를 105동으로 우선합니다.

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적은 66.92㎡(약 20.24평)이며, 건물 면적은 155.41㎡(약 47.00평)입니다.

본 건물의 감정가는 857,000,000원입니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선 장산역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 아파트 단지와 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

주변에 학교와 주거 단지, 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 자체 조사 결과, 본 건물의 직접적인 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸되는 권리)

말소기준권리는 1997년 3월 27일 접수된 소유권이전 등기가 아닌, 2020년 4월 3일 접수된 우리은행 근저당권(말소 예정)이며, 이는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본 상 확인되는 총 채권액은 916,600,000원이며, 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸됩니다.

- 우리은행 근저당 (접수일자: 2020-04-03, 채권금액: 373,000,000원)

- 페퍼저축은행 근저당 (접수일자: 2022-01-20, 채권금액: 543,600,000원)

- 페퍼저축은행 임의경매 (접수일자: 2025-03-31, 채권금액: 456,387,018원)

3.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 조사되어, 실제 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다. (임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력이 있는 임차인이 있을 수 있으므로 세심한 확인이 요구됩니다.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 등기부상 별도로 명시된 지상권 등은 없으며, 상기 등기부 현황에 따라 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 해운대 화목타운이며, 총 10개 동에 896세대가 거주하고 있습니다. 최고층은 24층이며, 단지 내 주차 대수는 총 265대입니다.

4.2. 지역 지구단위계획 및 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택용지로 활용 중입니다. 도로, 소로1류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감(추정)이며, 창호는 샷시창 구조입니다.

급배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 소화전, 주차장, 도시가스, 열병합 방식 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 진행 과정에 변동이 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황이 미상으로 조사되어, 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 동수 표기 불일치

건축물대장 전유부 상 동(棟) 표기와 사건 명세서 상 소재지 표기가 상이(107동 vs 105동)하므로, 입찰 전 현장 확인 및 관련 기관을 통한 정확한 정보 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

장산역 역세권에 위치하며, 해운대구의 잘 갖추어진 주거 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

7.2. 시세 상승 잠재력

최근 실거래가를 분석한 결과, 본 건물의 면적(155.41㎡)을 고려할 때 현재 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다. (별도 시세 분석 참조)

8. 종합 의견

본 건은 부산 해운대구의 준수한 입지에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 권리상 인수 부담이 없으며, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 중복 사건 및 임대차 관계 미확인, 동수 표기 불일치 등의 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 잠재적 시장 가치를 고려할 때, 면밀한 조사 후 전략적인 입찰이 필요합니다.

9. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 데이터를 기반으로 시세 분석 결과, 동일 단지 내 전용면적 56.345㎡(약 17평) 기준 실거래가는 44,000만원에서 48,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적은 155.41㎡(약 47평)으로, 이를 환산할 경우 단위 면적당 시세는 약 815만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본 건물의 추정 시장 가치는 약 12억 6천 7백만원 (815만원/㎡ * 155.41㎡) 수준으로 산정됩니다.

현재 감정가는 8억 5천 7백만원입니다.

이러한 시장 가치 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 1,100,000,000원 수준으로 제안합니다. 본 입찰가는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.