나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5286 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1045-2 화송빌라 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하는 신재초등학교 남동측 인근에 위치하는 화송빌라(현칭 센텀화송빌) 7층 703호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 7층 703호로서
외벽: 몰탈위페인팅 및 치장석 마감
창호: 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 가장형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5286 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1045-2 화송빌라 7층703호

* 건물명: 화송빌라 (현칭 센텀화송빌)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 7층 703호

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 면적

* 토지면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

* 토지 지분: 59.20㎡ (약 17.91평)

* 건물면적: 68.43㎡ (약 20.69평) - 전용면적

* 건물 지분: 68.43㎡ (약 20.69평)

* 감정가: 120,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 채권자: 반OOOOOOOOOOO

* 공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 재송동, 신재초등학교 남동측 인근에 소재합니다.

* 주위 환경: 본건은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용: 완경사지대 내에 위치한 가장형의 토지로, 현재 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로: 남서측으로 노폭 약 10미터, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(접합) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당 (반여2,3동새마을금고, 2011년 7월 14일 접수)으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 101,400,000원 (근저당 81,900,000원 + 19,500,000원)

* 채권자: 반OOOOOOOOOOO (본건 임의경매 신청인)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다. 단, 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유자 존재 여부 및 명도 협의 시 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (예: 지상권 등)

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 및 주택과 근린생활시설이 인접한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 신재초등학교 등 교육 시설과 더불어 주거 지역으로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신재초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활용품 구매 및 기타 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 건물 설비: 급배수 및 위생 설비, 화재 경보 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축 연도: 1992년 2월 8일 사용 승인된 건물로, 약 34년 경과되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 관계로 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 따라서 현장 조사를 통한 정확한 점유 관계 파악이 필수적입니다.

* 건축물 노후도: 1992년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 대두될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 공동주택 용도로 이용 중이므로 일상적인 생활에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동의 안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적은 편입니다. 다만, 임대 관계 미상에 따른 점유자 확인 및 명도 절차, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구 재송동의 교육 및 주거 환경이 양호한 입지.

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 용이.

* 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 주거용 부동산.

* 주변 인프라 개선 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 등기부 채권 총액: 101,400,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가 및 등기부채권 총액을 고려할 때, 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건 시세, 본건의 현황(내부 상태, 실제 점유 여부 등)에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다. 또한, 부동산 시장 동향 및 법원 경매 시세 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.