나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [1] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5215 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1, 이든타워팰리스 6층 601호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

감정가: 125,000,000원

토지면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

건물면적: 31.55㎡ (약 9.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구포새마을금고

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 6층

준공일: 2020년 10월 23일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북측 6m, 동측 8m 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 9일자 구포새마을금고 근저당권 (780,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (김성옥)

* 근저당권 (구포새마을금고)

* 주택임차권 (양소라, 보증금 40,000,000원). 해당 임차권 등기일(2026-01-19)이 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸되며, 보증금은 배당을 통해 전액 변제받을 것으로 예상됩니다.

* 임의경매개시결정 (구포새마을금고)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

임차인 정보:

* 임차인: 양

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-01-10

* 확정일자: 2025-06-12 (등기부등본상 기준)

* 대항력: 없음.

* 비고: 배당신고일자 2025-05-27.

4. 상권분석

이든타워팰리스는 대연동 지역의 상업 및 주거 기능을 겸비한 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 대연초등학교가 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 아파트 단지가 밀집하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

지하철 1호선 대연역을 중심으로 형성된 상권의 일부로, 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 등록되어 있으나, 실제 주거용 오피스텔로 이용되는 점은 상권 활성화 및 임대수요 측면에서 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 대연역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

교육: 대연초등학교, 경성대학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거환경: 비교적 정돈된 주거 및 상업 복합 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

혐오시설: 주변 반경 1km 내 유해·혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 동일한 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

오피스텔은 일반 아파트 대비 환금성이 다소 낮을 수 있으나, 역세권 및 입지 좋은 경우 이를 상쇄할 수 있습니다.

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 향후 전입 신고 등 법적 문제 발생 시 검토가 필요할 수 있습니다.

도시가스 난방, 기계식 주차 시설 등 기본적인 설비는 갖추고 있으나, 최신 설비 도입 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전하게 입찰에 참여할 수 있는 물건입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 오피스텔의 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

부산 지하철 1호선 대연역 역세권으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

대연동 지역의 안정적인 배후수요와 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

명확한 권리관계로, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없어 안심하고 투자할 수 있습니다.

2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후도가 낮습니다.

인근 지역 개발 계획 및 상권 활성화 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 분석:

부산 남구 대연동 이든타워팰리스 31.55㎡(9.55평) 오피스텔 매매가는 2026년 7월 현재 평균 1억 3,500만원에서 1억 5,000만원 선으로 확인됩니다. 최근 실거래 사례는 1억 3,800만원에 거래된 것이 있습니다. 평당 약 1,400만원에서 1,570만원 수준입니다.

시장 상황 및 경쟁 강도를 고려할 때, 감정가(1억 2,500만원)는 시세 대비 다소 낮은 편입니다. 따라서 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 138,000,000원

이 범위는 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 경쟁 상황을 감안했을 때 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.