나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5190 [1] 부산광역시 남구 대연동 1920 대연삼정그린코아더베스트 101동 27층2701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '용소초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지상29층건 (사용승인일 : 2022.08.12) 내
27층 제2701호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 공동주택이나, 이해관계인 부재 등의 사유로 경매진행시 실제 이용상태 확인을 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 일반도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(대남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
- 본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5190 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 남구 대연동 1920 대연삼정그린코아더베스트 101동 27층 2701호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

503,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 43.34㎡ (약 13.11평)

건물면적 (전용면적): 71.31㎡ (약 21.57평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

엠OOOOOOOOO

1.9. 사용승인일

2022년 08월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '용소초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장 등이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있어 차량 이동이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역 지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

도로: 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 일반도로, 중로3류(폭 12m~15m) 접합

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(경성대학교, 대남초등학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 11월 18일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 공부상 확인되지 않은 유치권 등은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건의 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

* 다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 실제 이용 상태 확인이 필요합니다. 임대 관계 또한 미상으로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 구조 및 관리 상태에 대해 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 대연동 일대는 주거단지와 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 학교 등이 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 현재까지 파악된 정보만으로는 주변에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 대연삼정그린코아더베스트

* 사용승인일: 2022년 08월 12일

* 총 세대수: 337세대 (3개 동)

* 최고층: 29층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등

5.2. 주차 정보

* 총 주차대수: 367대 (지하 345대, 지상 22대)

5.3. 주변 시설

* 교육: 용소초등학교, 대남초등학교, 경성대학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인의 어려움: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 관리 상태, 실제 이용 현황 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 6억 578만 원으로, 감정가(5억 300만 원)보다 높게 형성되어 있어 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 개발 계획이나 관련 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 우수한 입지와 최신 건축 연한을 자랑합니다. 27층의 고층 세대라는 점은 일조 및 조망 측면에서 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 내부 확인의 제약, 높은 채무 총액, 주거환경개선지구라는 특성을 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용에 유리합니다.

* 고층 세대: 27층의 높은 층수는 탁월한 조망권과 일조권을 제공하여 주거 만족도를 높이며, 일반적인 선호도가 높습니다.

* 발전 가능성: 대연동 일대의 지속적인 도시 개발과 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

본 건과 동일한 전용면적(71.31㎡)의 10층 매물이 2026년 6월 8일 470,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건은 27층의 고층으로, 동일 면적의 10층 매물보다 높은 가치를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 503,000,000원입니다.

* 상기 시세 및 층수 프리미엄, 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 480,000,000원 ~ 510,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사 확인 및 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.