나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5156 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1069-3 광안동일스위트아파트 103동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 북측 인근에 위치하는 광안동일
스위트아파트 103동 4층 402호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종근린생활시설
등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선의 환승역인
수영역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 103동 건물 내 4층 402호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 시설 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택 및 그 부속시설의
부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측 및 남서측으로 약 8미터, 북서측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하며,
단지 내 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5156 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1069-3 광안동일스위트아파트 103동 4층402호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 402호

건축년도: 2005년 05월 30일 (사용승인일)

감정가: 445,000,000원

토지면적: 32.01㎡ (약 9.68평)

건물면적: 78.51㎡ (약 23.75평)

(참고: 해당 전용면적 정보는 제공되지 않았으나, 최근 매매 사례의 전용면적은 약 62.55㎡입니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승학새마을금고 (경매 신청 채권자)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도 2,3호선 환승역인 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

도로상태: 본건 토지는 북동측 및 남서측으로 약 8미터, 북서측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 02월 04일 접수된 승학새마을금고 근저당권 (을8)이 말소기준권리입니다.

등기부 현황:

* 소유권 변동:

* 2005-07-01: 주식회사동일종합건설 소유권보존 (갑1)

* 2006-11-15: 이순주 소유권이전 (갑2)

* 담보권:

* 승학새마을금고 근저당: 249,700,000원 (을8)

* 승학새마을금고 근저당: 72,600,000원 (을10)

* 케이드래곤대부주식회사 근저당: 49,400,000원 (을12)

* 이정순 근저당: 100,000,000원 (을14)

* 웰컴저축은행주식회사 근저당부채권근질권설정: 49,400,000원 (을12-3)

* 압류 및 가압류:

* 부산신용보증재단 가압류: 38,734,988원 (갑7)

* 신용보증기금 가압류: 32,635,737원 (갑8)

* 신용보증기금 14번 근저당권 가처분 (을14-1)

* 부산신용보증재단 14번 근저당권 가처분 (을14-2)

* 서민금융진흥원 가압류: 17,746,594원 (갑10)

* 수영세무서장 압류 (갑11)

* 경매개시결정:

* 승학새마을금고 임의경매: 281,450,942원 (갑9)

등기부채권 총액: 560,817,319원

인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

아파트 단지: 광안동일스위트

건축년도: 2005년

단지 규모: 총 3개동, 210세대

난방방식: 도시가스 (설비내역에 명시)

주요 시설: 위생설비, 급·배수설비, 승강기 시설, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

편의시설: 관리사무소, 노인정, 자전거보관소 등이 단지 내에 있으며, 인근 상업 시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치합니다.

교통시설: 부산 도시철도 2,3호선 수영역이 인접하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주차: 총 236대 (지하 자동 165대, 옥외 자동 71대)

6. 잠재적 리스크

미상 임대관계: 임차인 현황에서 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 정확한 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수를 사전에 파악해야 합니다.

복잡한 권리관계: 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 권리관계의 복잡성은 잠재적인 명도 저항이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

건물 노후화: 2005년 건축된 아파트로, 향후 내부 수리 및 외부 보수 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 역세권 아파트로, 주변 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 합리적인 입찰가를 산정하여 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 도시철도 2,3호선 수영역 인근으로 교통 편리성이 뛰어납니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

향후 가치 상승 기대: 부산 지역 부동산 시장 동향 및 개발 계획에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

합리적인 감정가: 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 낮게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 445,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(전용면적 약 62.55㎡)의 경우 약 375,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 600만원 수준입니다.

본 건물의 건물 면적 78.51㎡(약 23.75평)에 최근 시세(평당 약 600만원)를 적용할 경우, 약 471,000,000원 (4억 7천 1백만원) 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가 445,000,000원 대비 추정 시세는 약 26,000,000원 높아, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었음을 알 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 추정 시세인 471,000,000원 이하 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 465,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.