나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5161 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1244 두산위브더테라스 115동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 '달산초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트단지, 산업단지, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 5층 건물 내 3층 308호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '공동주택(아파트)'임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 '주거용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15M, 동측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하며 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-12-30)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2015-12-30)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5161 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1244 두산위브더테라스 115동 3층308호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 5층 건물 내 3층 308호

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 408,000,000원

토지면적: 109.72㎡ (약 33.19평)

토지지분: 109.723㎡ (약 33.19평)

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.868㎡ (약 25.67평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

- 건물(1) 총괄표제부: 공동주택(아파트)

- 건물(1) 표제부: 115동, 3층, 철근콘크리트구조, 2018년 05월 31일 사용승인

- 건물(1) 전유부: 115동 308호, 3층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 '달산초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트단지, 산업단지, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

부산-울산고속도로 장안IC를 이용하면 해운대와 울산권역으로 20분대에 이동 가능하며, 정관-석대간 고속화도로를 통해 센텀시티 등 부산 도심까지 20분대 도달 가능함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약 정보에 따르면, 최초 소유권이전(신탁등기말소) 후 소유권이전(매매)이 있었으며, 이후 근저당권 2건(하나은행, 고옥영) 및 임의경매 1건(고옥영)이 등기되었습니다.

3.2. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (하나은행, 2022-03-30 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 아파트 정보

아파트명: 정관두산위브더테라스

사용승인일: 2018년 05월 31일

총 세대수: 272세대 (16개 동)

최고 층수: 5층

단지 내 주차 대수: 155대 (지하 48대, 지상 4대 - 제공된 정보 상 주차 대수 합계가 155대이나, 각 세대당 1.02대라는 정보도 있어 전체 주차 대수는 279대로 추정됨)

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

4.2. 아파트 매매 시세 분석

최근 3개월간의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 5일: 84.868㎡, 3층, 31,500만원 (약 3억 1,500만원)

* 2026년 4월 4일: 84.994㎡, 4층, 34,000만원 (약 3억 4,000만원)

* 2026년 5월 16일: 84.868㎡, 3층, 29,500만원 (약 2억 9,500만원)

최근 매매가는 2억 9,500만원에서 3억 4,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 40,800만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가되었음을 알 수 있습니다.

4.3. 생활 편의 시설

* 교육: 달산초등학교, 방곡초등학교, 부산중앙중학교 등 도보 통학 가능. 인근 중심상업지역에 사설 학원가 조성.

* 쇼핑/문화: 홈플러스, 광장아울렛, CGV(예정) 등 중심상업지역 시설 이용 가능.

* 자연: 단지 남측 강변공원 및 좌광천 수변공원 인접, 산책로 이용 편리.

5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리: 본 건의 감정가 4억 8백만원 대비 최근 실거래가는 2억 9천 5백만원에서 3억 4천만원 수준으로, 시세 상승 또는 추가적인 조사 필요성이 있습니다.

* 명례일반산업단지 내 지하화 소각장 계획: 기장군 명례일반산업단지에 지하화 소각장 등 폐기물처리시설 설치가 추진되고 있다는 보도가 있으나, 해당 시설의 직접적인 위치 및 본 건과의 거리, 영향 범위 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보로는 본 물건지의 직접적인 혐오시설로 인한 부정적 영향은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 두산위브더테라스 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2018년 신축된 아파트로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없고, 임차인 문제도 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이에 대한 면밀한 분석과 함께, 향후 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 양호한 주거 환경 제공.

* 주변 녹지 공간 및 생활 편의 시설 접근성 우수.

* 권리관계가 명확하여 안전한 경매 물건.

* 향후 정관신도시의 발전 가능성을 고려한 투자 매력.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 물건의 상태 및 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 최근 실거래가 상단인 3억 4천만원을 기준으로 하되, 입찰 당시의 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이의 가격대를 예상해볼 수 있습니다. 특히, 최근 매매가 중 3억 4천만원 거래는 4층, 84.994㎡ 기준으로, 본 건과 유사한 조건이므로 이를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 3억 3천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.