나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5168 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1270-1 해운대오션프라임 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 해운대
오션프라임 2층 202호로서 주위는 대단위 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 생활숙박시설, 판매
시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 중동역이 소재하여
제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상28층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2021년 11월 5일)
외벽 : 강화유리 및 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
바닥 : 데코타일 깔기 등,
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

근린생활시설(상호 : 아티산 헤어)로 이용 중임.

설비내역

공용위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 시스템 냉방설비,
기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 175m)<건축법>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이나, 현황 근린생활시설(헤어샵)으로
이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 미용실(아티산헤어)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 1270-1번지, 해운대오션프라임 2층 202호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5168 (1)이며, 감정가는 981,000,000원입니다.

토지 면적은 8.94㎡ (약 2.71평)이며, 건물 면적은 67.01㎡ (약 20.27평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 중소기업은행입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치한 "해운대초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 대단위 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 생활숙박시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 밀집되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 중동역이 소재하여 교통 여건이 매우 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 28층 건물 중 2층 202호이며, 2021년 11월 5일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 강화유리 및 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 데코타일, 창호는 시스템 창호로 시공되었습니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 형태로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 노폭 약 10미터, 남동측으로는 노폭 약 35미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권 최고액 816,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당권, 압류 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 물건 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

등기부 요약상 소유권이전(신탁등기말소), 근저당권, 압류(수영세무서장, 북부산세무서장, 동래세무서장), 임의경매(중소기업은행) 등이 등기되었으나 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 816,000,000원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 서무웅

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2023년 11월 13일

확정일자: 2025년 03월 14일

배당신고일자: 2025년 05월 27일

대항력: 없음

임차인 서 은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 배당 신고일자를 고려하여 배당 절차 진행 상황을 확인하는 것이 좋습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 대단위 아파트 단지와 주거용 오피스텔, 생활숙박시설, 판매시설, 다양한 근린생활시설이 공존하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

집합건축물대장상 본건의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 미용실(아티산헤어)로 이용 중입니다.

이는 해당 업종 및 주변 근린생활시설에 대한 수요가 있음을 시사하며, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

건물 내에는 공용 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 시스템 냉방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있어 사용자 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 해운대초등학교가 위치해 있으며, 대규모 주거 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

교통 면에서는 부산 지하철 2호선 중동역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 현재 이용 현황과 건축물대장상 용도 간의 차이입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 미용실로 이용 중입니다.

이러한 용도 불일치는 향후 해당 관할 구청으로부터 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 처분을 받을 수 있는 잠재적 위험이 있습니다.

따라서 본건 입찰 전 반드시 관할 구청에 직접 방문하거나 유선으로 문의하여, 해당 용도 위반 사항에 대한 정확한 현황, 위반 사실 통보 여부, 시정 명령 절차, 예상되는 이행강제금 규모 등을 상세히 파악하고, 가능하다면 용도 변경 가능성 여부도 함께 확인해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구 등으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 상업지역에서 흔히 나타나는 제한 사항으로, 본건의 이용 목적에 직접적인 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 상권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 상가로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변의 풍부한 배후 수요는 안정적인 임대 수익을 기대하게 하는 요소입니다.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이로 인한 행정적 리스크는 반드시 사전에 철저히 검토해야 할 사항입니다.

권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

종합적으로 볼 때, 용도 불일치 리스크를 명확히 해소할 수 있다는 전제 하에, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 중동역과 가까워 유동인구 확보 및 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 주거 단지 및 상업 시설은 안정적인 임대 수요를 제공합니다.

* 편리한 교통: 대중교통 접근성이 뛰어나 임차인 확보 및 자가 이용자 모두에게 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 981,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본 물건의 입지 조건, 건물의 상태, 그리고 가장 중요한 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크 및 이를 해소하기 위한 예상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사를 바탕으로 한 별도의 컨설팅이 필요합니다.

일반적으로는 감정가 대비 보수적인 접근을 권장하며, 리스크 요인 해소를 위한 충분한 여유 자금을 확보한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

Based on general knowledge of the area, no major hazardous facilities are immediately apparent in the vicinity of a prime commercial and residential complex like Haeundae Ocean Prime. However, potential buyers should conduct their own due diligence regarding local zoning regulations and any community concerns related to nearby establishments.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.