나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5135 [1] 부산광역시 남구 대연동 252-1 대연경동메르빌아파트 102동 26층2602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산남부경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대연경동메르빌아파트 102동 26층 2602호로서, 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리조 철근콘크리트지붕 지상30층 건물(102동) 내 26층 2602호로서,
(사용승인일:2005.08.16)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지 내 자체 평탄화한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 가로망 정비되어 있으며, 주차장 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 252-1 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-07-26)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5135 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 252-1 대연경동메르빌아파트 102동 26층 2602호

용도: 아파트

감정가: 241,000,000원

토지면적: 35.54㎡ (10.75평)

토지지분: 35.542㎡

건물면적: 59.91㎡ (18.12평)

건물지분: 59.9094㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 최OO

특이사항: 형식적경매,

주의사항:

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산남부경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대연경동메르빌아파트 102동 26층 2602호로서, 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

아파트 단지 내 가로망 정비되어 있으며, 주차장 있음.

제공된 정보와 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (2005.10.18, 29,500,000원)

* 모든 근저당권 및 임의경매 신청권리(최복덕)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 미확인)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 특이사항 없음.

* 총 등기부 채권액: 198,500,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부산 남구 대연동에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 아파트 단지 내 가로망이 정비되어 있어 단지 내 생활 환경은 양호한 편입니다.

* 인근에 부산남부경찰서가 위치하여 치안 환경 또한 안정적입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 대연경동메르빌아파트

* 준공일: 2005년 8월 16일 (2005년)

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조

* 층수: 해당 층 26층 (총 30층)

* 내부 마감재: 이해관계인 부재로 내부 이용상태 및 마감재 등은 확인하지 못했습니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 소화전, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 규모: 총 4개동, 451세대

* 주차: 총 457대 (지상 5대, 지하 10대, 기계식 주차 포함 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 기타

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 마감재, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 명도 및 수리 시 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와 달리 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 본 건의 경우 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 온천지구, 가축사육제한구역, 보호구역 등 다양한 지역지구 지정이 되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 대연경동메르빌아파트 26층 물건으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행 중입니다.

아파트 자체는 2005년에 준공되어 연식은 있으나, 입지는 주거지역으로서 무난한 편이며 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

고층에 위치하여 조망권 등은 양호할 것으로 예상되나, 정확한 가치 판단을 위해서는 실내 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 고층 입지: 26층 고층에 위치하여 일조, 조망, 통풍 등에서 유리한 조건을 가질 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 시장 상황 및 내부 수리 상태에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 경매로서, 일반적인 급매물건 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 241,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 약 60㎡):

* 2026년 4월 3일 거래: 245,000,000원 (59.66㎡, 5층)

* 2026년 5월 26일 거래: 200,000,000원 (59.91㎡, 9층)

* 최근 실거래가 (고층, 넓은 면적):

* 2026년 5월 18일 거래: 340,000,000원 (84.93㎡, 26층)

* 분석 의견:

본 물건은 59.91㎡ 면적에 26층 고층이라는 장점을 가지고 있습니다.

감정가는 241,000,000원이며, 비슷한 시기에 유사 면적이 5층에서 245,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

반면, 9층에서 200,000,000원에 거래된 사례도 있어 시세 편차가 존재합니다.

26층 고층이라는 점과 감정가를 고려하면, 241,000,000원 이상을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 9층 거래 사례를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

내부 상태 확인이 불가한 점과 시장 상황 변동성을 고려하여, 보수적인 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

(단, 입찰 전 현장 재확인 및 최신 시세 변동 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.