나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5098 [1] 부산광역시 수영구 광안동 380-29 더블유하우스 10차 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 ""금련산역"" 북서측 인근에
위치하는 더블유하우스 10차 제2층 제201호로서, 부근은 아파트 단지, 중소규모
공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며 제반입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(금련산역)이
위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등
내벽 : [폐문·부재]
바닥 : [폐문·부재]
창문 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본 상 '공동주택 (다세대주택 - 도시형생활주택 - 원룸형)' 용도임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 업무시설의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-06-23)(65m이하)<건축법>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임
- 기타사항 : 본건은 장기간 공실에 따른 관리비 체납으로 인하여 도시가스 및
수도 등이 끊긴 상태로 탐문되는 바, 경매 진행 및 공찰 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5098 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 380-29 더블유하우스 10차 2층201호

건축물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 표제부상 주용도: 업무시설 (참고: 이용상태는 공동주택)

건축 연도: 2013년

1.2. 면적 및 용도

토지면적: 13.73㎡ (약 4.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.15㎡ (약 13.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 155,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 금련산역 북서측 인근에 위치함.

주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역임.

전반적인 입지조건은 보통 수준으로 평가됨.

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형이며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능함.

인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 금련산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

경매 신청 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (사건번호상 채권자 엠OOOOOOOOO)

등기부채권 총액: 132,000,000원

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

소유권보존: 주식회사월드뷰 (2013-10-30)

소유권이전: 김현주 (2013-11-08)

말소기준권리: 근저당권 엠씨아이대부주식회사 (2013-11-08, 96,000,000원)

이후 설정된 근저당권 및 질권은 모두 말소되었음.

임의경매 개시결정: 엠씨아이대부주식회사 (2025-03-24)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

감정평가서상 임대관계: 미상

집합건물 전유부상 임차인 정보는 제공되지 않음.

*주의: 임대관계가 미상이나, 감정평가서에 장기간 공실 상태로 추정되므로 실제 거주자 또는 임차인이 없을 가능성이 높음.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 지역의 유사 건물(다세대 주택) 실거래가는 다음과 같음.

- 2026년 4월 거래: 약 31.5㎡ 면적, 2019년 준공 건물, 240,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 7,620,000원)

- 2026년 4월 거래: 약 14.0㎡ 면적, 2017년 준공 건물, 150,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 10,690,000원)

- 2026년 4월 거래: 약 18.9㎡ 면적, 2017년 준공 건물, 145,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 7,678,000원)

4.2. 현재 시세 추정

본건의 건물 면적은 44.15㎡임.

주변 실거래가 중 가장 낮은 가격을 적용할 경우(약 7,620,000원/㎡), 본건의 잠재적 시장 가치는 약 337,500,000원 (44.15㎡ * 7,620,000원/㎡) 수준으로 추정됨.

이는 감정가 155,000,000원 대비 현저히 높은 수준임.

다만, 본건의 현재 상태(장기간 공실, 유틸리티 단수)를 고려하여 실제 거래 가격은 이보다 낮을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 내 2층 201호.

외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감.

내벽/바닥: 폐문 및 부재로 정확한 확인 불가.

창문: 하이샷시 이중창 구조.

설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 되어 있음.

5.2. 건물 정보

W-HOUSE 10차는 2013년 5월 건축 허가를 받아 2013년 10월 사용 승인된 건물임.

건축물대장상 총 9층, 16호실 규모의 집합건물임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 관리비 체납

감정평가서상 장기간 공실로 인한 관리비 체납이 추정됨.

이는 매수인이 인수 후 정산해야 할 금액이 발생할 수 있음을 의미함.

6.2. 유틸리티 단수

장기간 공실로 인해 도시가스 및 수도 등이 끊긴 상태로 탐문됨.

매수인은 유틸리티 재개에 필요한 비용과 절차를 부담해야 함.

6.3. 기타 특이사항

공부상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형)이나, 건축물 표제부상 주용도는 업무시설로 등재되어 있음. (이용상태는 공동주택으로 확인됨.)

건물 내/외부 마감재에 대한 상세 정보 확인이 제한적임.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 금련산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호한 편임.

하지만, 장기간 공실로 인한 관리비 체납 및 유틸리티 단수 상태는 매수인이 부담해야 할 추가 비용 발생 가능성을 시사함.

등기부상 권리 관계는 대부분 말소 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임.

제공된 실거래가 데이터를 바탕으로 추정된 시장 가치는 감정가 대비 상당히 높은 수준이나, 물건의 현 상태를 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 금련산역 인근으로 교통 편의성이 우수함.

* 지역 내 주거 및 상업 시설 발달: 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역에 위치함.

* 상대적으로 낮은 감정가: 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 또는 재투자 수익 기대 가능성.

* 소형 주거 형태: 1인 가구 증가 추세에 따른 원룸형 주택의 임대 수요 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 155,000,000원을 기준으로 하되, 주변 실거래가 동향 및 물건의 현 상태(공실, 유틸리티 단수 등)를 종합적으로 고려하여 산정함.

인근 유사 면적 건물의 ㎡당 거래 단가(최저 약 7,620,000원/㎡)를 적용 시, 본건의 잠재적 시장 가치는 약 337,500,000원 수준으로 추정되나, 이는 정상적인 상태의 건물 기준임.

따라서, 감정가는 현저히 낮은 것으로 판단되며, 물건의 현 상태에 따른 수리비 및 초기 정비 비용(약 20,000,000원 ~ 30,000,000원 예상)을 감안하여 입찰가를 결정해야 함.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 권장 입찰가는 약 220,000,000원임.

이 가격은 감정가를 상회하며, 잠재적 시장 가치 대비 여유를 두어 투자 위험을 관리하는 수준임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.